令和6年1月15日　提出 いわき -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -17 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　浩二   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市常磐湯本町宝海８９番５ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 湯本 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定が締結されている住 宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 湯本駅北西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅地域であり、価格水準は概ね横ばい乃至若干の下落傾向で推移すると予測する。湯本駅前再生整備 計画が予定されているが、常磐地区全体への波及効果については、現在のところ不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に常磐地区・内郷地区の住宅地域と代替性が高いいわき市内の住宅地域である。主たる需要者層は地 縁を有する市内居住者が中心である。周辺は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり良好な住環境を備えるが生活 利便施設への接近性がやや劣るため、常磐地区の利便性が高い住宅地に比べ競争力が劣ってきている状況である。取引 の中心価格帯として土地は標準地規模で１，０００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域において、自己居住用戸建住宅が標準的であり、また建築協定により賃貸用共同住宅の建築が制限されている ことから、収益還元法は不適用とした。比準価格は、同一需給圏内の多数の類似性を有する事例を収集のうえ適用し、 適切に試算することができたため説得力が高い。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -40                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [104.9] [106.0] 100 39,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの５類移行によりコロナ禍前の日 常を取り戻しつつあるが、物価上昇や人手不 足を背景とした労務費の上昇拡大の懸念が拭 いきれない状況 湯本駅前の再生整備計画が予定されているが 、常磐地区全体への波及効果については現在 のところ不透明である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％