令和6年1月15日　提出 いわき -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -13 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 74,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平字愛谷町２丁目４番６ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 いわき 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南    25 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平第三小学校に近い 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 いわき駅南東方 2.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性が高い平中心市街地内の住宅地域にあって需要は引き続き安定している。取引件数が減少している中でも 、希少性等から取引水準を越える取引も見られており今後も地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平中心市街地の住宅地域を中心とした範囲に亘るものと判定する。需要者は、同一需給圏内の居住者が 中心で、買替層も見込まれる。高い市場競争力を有する平中心市街地内の住宅地に於いては、供給不足や画地規模の縮 小化等により高値取引も散見される。土地は２４０㎡程度で１７００万円程度、新築の戸建物件は３５００～４０００ 万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の試算に当たっては、代替性を有する事例の中から取引時点が新しい事例を多く採用しており、現在の不動産 市場の実態を適正に反映した信頼性の高い価格といえる。一方、賃貸アパートも存する地域であるが、アパートの敷地 としては小さく経済合理性を有する収益物件の想定は困難で収益還元法は非適用とした。よって、代表標準地との検討 も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,300 円／㎡ [100.7] 100 100 [108.0] 100 [106.3] [104.0] 100 74,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間の市人口の減少率は６．２％で、県平 均５．１％を上回っている。土地取引件数は 前年より減少し、持家の新設住宅着工戸数も 減少している。 近隣地域内で高値取引が見られた。熟成度の 高い平中心市街地に於ける更地の希少性は依 然として高い。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％