令和6年1月15日　提出 いわき -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -12 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平中山字柳町２２番１２ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 等が混在する既成住 宅地域 西4m市道 水道、ガス いわき 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平地区郊外の街路条件がやや 劣る既成住宅地域 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 いわき駅南東方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の成熟した既成住宅地域で特段の地域要因の変動はなく現状を維持していくと予測する。街路条件が良好な 周辺地域では取引が活発であるが、本地域は取引は少なく、地価は当面現状を維持して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき駅を中心とする平地区周辺部の住宅地域で、需要者は市内の個人が中心である。平地区郊外の既成 住宅地で周辺に大規模な住宅団地が多く、震災後開発された分譲地も見られる。近隣地域は細街路が多くやや街路条件 に難があるものの、立地条件から一定の需要は期待できる地域である。価格帯は、土地が２５０㎡程度で１，２００万 円前後、新築戸建の場合は３，０００～４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域に賃貸物件も見られるが、資産活用目的で建設する事例も多く、また標準地は画地規模が小さく建築費の高騰 等の影響もあり投資採算性に見合う共同住宅の想定が困難であることから、収益価格は試算できなかった。需要の中心 は自己使用目的であり、居住の快適性等を反映した市場性が収益性よりも重視される地域である。よって本鑑定評価に おいては、代表標準地との均衡にも留意し、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [113.8] [103.0] 100 42,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の人口減少率は県平均より高く、新 設住宅着工戸数も減少傾向である。令和５年 ９月の大雨により内郷地区を中心に浸水被害 を受けた。 成熟した細街路の多い住宅地域で、不動産取 引も少なく、地域要因に特段の変動は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.4 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％