令和6年1月15日　提出 いわき -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -5 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　進也   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市佐糠町東１丁目１０番１７ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 北西6m市道 水道、下水 植田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済の混在住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 植田駅東方 1.2km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 植田地区中心部に近い区画整理済の住宅地域で、周辺に大型スーパー等も存しており利便性に優れることから、 一定の需要が期待される。地域要因に大きな変動は見られず、地価は一定水準を維持して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は植田地区を中心に勿来地区を含むいわき市南部の住宅地域である。工場が多く立地する地域で、需要者の 中心はこれら事業所に通勤する一次取得者である。本地域は区画整理済で街路街区が整然とし、植田駅及び利便施設へ の接近性に優れていることから、市場競争力は比較的高い地域である。取引価格の中心は土地が２５０㎡程度で１，２ ００万円程度、戸建住宅の場合３，０００～４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には共同住宅も多いが、遊休地の資産活用目的で建設する事例も多く、標準地は画地規模がやや小さく、建築 費高騰等の影響もあり投資採算性に見合う共同住宅の想定が困難なことから、収益価格は試算できなかった。需要の中 心は自己使用目的であり、居住の利便性、快適性等が収益性より重視される地域である。よって本鑑定評価においては 、代表標準地との均衡に留意し、市場性を反映し客観性に富む比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,700 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [106.0] 100 [ 79.2] [101.0] 100 47,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の人口減少率は県平均より高く、新 設住宅着工戸数も減少傾向である。令和５年 ９月の大雨により内郷地区を中心に浸水被害 を受けた。 利便施設への接近性が比較的良好な住宅地域 である。地域要因に特段の変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.8 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％