令和6年1月15日　提出 いわき -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -2 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　盛英   TEL.

鑑定評価額 9,550,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市平沼ノ内諏訪原２丁目１１番６ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北6m市道 水道 草野 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沼ノ内海岸に近い土地区画整 理業完了済み住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 草野駅南方 7.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域と代替関係にある沿岸５地区土地区画整理事業地の需要が増す中、やや価格水準が他の地域を上回る当 該地域の競争力が低下傾向にあり、今後も地価は微増傾向から横ばいに推移してくであろう。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いわき市沿岸部の住宅地域で特に土地区画整理事業地との代替性が強いものと判定する。需要者は、市 内に在住する一次取得者又は地縁性を有する個人が中心で一部市外からも見込まれる。沿岸５地区土地区画整理事業の 空き家バンクの成約状況等から圏内の住宅地需要が比較的安定しているものと判定される。土地は３００㎡程度で１０ ００万円程度で、２００㎡以下も見られる。新築の戸建物件は３０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は、建築資材の物価高騰をはじめとする建築コストの上昇によりマイナスとなった。想定される需要者の大 半が戸建住宅の建設を目的としていることから、同一土地区画整理事業地内を中心により類似性の高い実際の戸建住宅 地の取引事例を適正に補修正を行なって得た比準価格は説得力を有するものと思料する。よって、比準価格を採用し、 さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いわき -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [106.0] 100 [144.8] [100.0] 100 32,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間の市人口の減少率は６．２％で、県平 均５．１％を上回っている。土地取引件数は 前年より減少し、持家の新設住宅着工戸数も 減少している。 熟成した住宅地域で中古住宅の取引が大半だ ったが、新築住宅地の取引事例も見られた。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％