令和6年1月15日　提出 いわき -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いわき -1 福島県 福島第３ 氏名  不動産鑑定士　舩山　克彦   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 いわき市草木台２丁目１０番３ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ郊外の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 湯本 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 ２１世紀の森公園に隣接して 開発された温泉付きの分譲住 宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 湯本駅北東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 建築協定の規制を受ける品等の良い大規模住宅団地であり、当面は現状を維持して推移するものと予測する。被 災者需要は収束して景気の先行き不透明感も漂っており、長期的な地価動向は不透明な状況にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はいわき市郊外の住宅地域の圏域。需要者は市内居住者が中心である。草木台住宅団地は震災直後は被災者 の移転需要等により、地価が大きく上昇したエリアであるが、ここ数年は土地取引は落ち着いている。本地域は生活関 連施設等への利便性にやや難があるが、建築協定により良好な住環境が形成された住宅団地であり、需要は安定してい る。土地は２５０㎡で１，５００万円前後、新築の戸建ては４，０００万円前後が需要の中心価格帯と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係にある草木台や周辺の住宅団地の類似性のより高い取引事例を選択適用し、適正に要因比較し た結果求められ、不動産市場を反映して現実的で説得力を有する。一方で、近隣地域内では建築協定により共同住宅の 建築が制限されているため、収益還元法の適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、周辺 住宅団地の需給動向にも十分に配慮しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　いわき -57                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     58,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いわき市の土地取引件数は令和５年１月～１ ０月までの対前年比で減少、人口も減少傾向 にある。 区画整然とした閑静な住宅団地であり、既に 建物が建ち並び熟成度は高く、特段の変化は 見られない。ここ数年は更地取引が少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％