令和6年1月15日　提出 郡山 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 9-3 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.

鑑定評価額 433,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市日和田町高倉字下杉下１番１外 ②地積 　(㎡) 29,481   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 工場、事業所等が建 ち並ぶ工業団地 西14m市道 水道 郡山 9.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   250 ｍ、南   600 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 190.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    28,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号至近・本宮ＩＣに接 近した郡山北部工業団地であ る。 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 郡山駅北方 9.3km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道４号至近・高速道ＩＣに接近した良好な立地条件にあり、企業立地補助金等による工場地への需要は継続し ており、今後も地価は堅調な傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市を中心とした県中通りの工業地域の圏域である。需要者の中心は市内外の法人等が大部分である。 海外の社会経済情勢に不安定な面もあるが、企業立地補助金等を背景とし、市内では工業団地・物流施設への需要が見 られ、工場地市場は概ね良好な傾向にあり、本地域は国道４号至近・本宮ＩＣに接近した良好な立地条件にあり、需要 は依然として堅調な状況が続いている。取引規模も様々であり、需要の中心価格帯を把握するのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は自用の工場等が多い工業団地であり、賃貸事例は見い出せず、工業事業者向けの賃貸市場が成立していないた め、収益還元法は適用できなかった。よって、当工業団地をはじめ周辺及び類似地域の工場地の不動産市場の推移動向 並びに工場立地政策等を考慮し、現実の取引事例を基に求められ工場地の市場性を反映した実証的で信頼性のある比準 価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外の社会経済情勢の不安定な面もあるが、 企業立地補助金等により、工業団地への需要 が見られ、工業地の不動産市場は総じて堅調 な状況にある。 国道４号至近・高速道ＩＣに接近した良好な 立地条件にあり、需要は堅調な状況が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％