令和6年1月15日　提出 郡山 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 9-2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市安積４丁目２４３番 ②地積 　(㎡) 518   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、工場、一般 住宅等が混在する地 域 東8m市道 水道、下水 郡山 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧国道４号と安積永盛駅から 南方に伸びるＪＲ線との間に 形成された住工混在地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 郡山駅南方 5.9km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧国道４号東側背後に形成された区画整然とした地域。商業施設への接近性や通勤の便が良好であるため居住系 、事業系いずれの用途にも供することが可能であることから需要は堅調。地価は上昇傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市内の中小工場が立地する工業地域及び住工混在地域。需要者の中心は圏域内外の法人事業者。近隣 地域は郡山市南部郊外、旧国道４号東側に形成された区画整理済みの準工業地域の一角で、中小規模の工場、営業所、 ホテルのほか住宅、アパート等が混在している。通勤や営業活動の便が良好であることから需要は堅調に推移している 。取引自体が少なく、稀に見られる取引も価格や規模が様々であるため取引の中心となる価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域における工場や営業所等の取引は自用目的での取引が大部分を占めている。比準価格は自用目的の取引で類似地 域に於ける市場で実際に成立した取引価格に基づいており実証的である。一方、現下の高騰する建物建築費を採用した 結果土地の純収益がマイナスとなり収益価格は試算できなかった。よって、本件では、比準価格を標準に、景気動向、 不動産の取引動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの規制緩和等により景気は回復傾 向にある一方、原材料等諸物価が高騰してお り中小規模の工場等にとってはなお厳しい経 営環境下にある。 市街地南部の交通利便性が比較的良好な区画 整理地で、用途の多様性も有していることか ら需要は堅調に推移している。地域要因に変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％