別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
郡山 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-16 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏   TEL.
鑑定評価額 46,100,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市大町１丁目２８３番１外
｢大町１－４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 318  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,480)

1:3.5		 店舗

ＲＣ5		 中層の飲食店ビル、
ホテル等が建ち並ぶ
商業地域		 西8m県道 水道、ガス、下水 郡山

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前商業地区の大町商店街の
一角で、県道沿いの商業地域
。		 街

路		 ８ｍ県道 交通

施設		 郡山駅北西方

330m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ホテル等も見られる商業地域で駐車場への転用も見られるが、今後も現状で推移すると予測する。駅前商業地区
の繁華街でコロナ禍の影響が和らぎ、値頃感や資産価値への着目もあって、地価水準は上昇すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、郡山駅前地区の商業地域及び周辺の路線商業地域。需要者は、市内の中小法人に加え県内外の事業者で
ある。コロナ禍の影響は縮小しており、郡山駅前の繁華街でも価格水準に割安感が生じており、コロナ後を見据えた引
き合いが出てきている。新型コロナの５類感染症移行によりイベントや夜間の人出も戻りつつあり、地価は回復傾向に
ある。取引される価格帯が取引目的や規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣・類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。自用の店舗ビルや平面駐車場も見られるが、近隣地域に
おいて賃貸物件の多くを占める飲食店舗等は、古い建物も見られ土地取得費の回収に見合う賃料水準が形成されていな
いことや昨今の建築費の高騰により、収益価格は低位に試算された。従って、信頼性のある取引事例により求めた比準
価格を重視し、収益価格を参酌して、空店舗の動向や地域経済の状況を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響は縮小しており駅前繁華街で
価格水準に割安感が生じている。資産価値へ
の着目もありコロナ後を見据えた引き合いが
出てきている。

駅前商業地区で飲食店やホテル等が建ち並ぶ
商店街の一角にあるが、コロナ禍の影響が和
らぎ、高値の取引も出てきており、地価は回
復傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１４

-46		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４Ｋ１Ｙ

-9		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m県道、
南5.5m、
西4.2m、
三方路
商業

(100,480)
c ２４Ｋ１２
Ｙ
-64		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北6.3m市道、
西3m、角地
商業

(100,378)
d ２４Ｋ６

-14		 郡山市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.8m市道、
中間画地
商業

(100,348)
e ２４Ｋ１Ｙ

-11		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.5m市道、
南7m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,890  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
102,974 		 100
[  87.0]
118,361 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
118,000 
b (　           ) 
196,073  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
183,596 		 100
[ 100.0]
183,596 
184,000 
c (　           ) 
132,693  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
118,265 		 100
[  86.3]
137,039 
137,000 
d (　     55,988) 
111,976  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
117,351 		 100
[  83.3]
140,878 
141,000 
e (　           ) 
134,544  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
137,679 		 100
[  94.8]
145,231 
145,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    145,000 円／㎡]  



郡山 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,086,764 
6,530,185 
18,556,579 
17,490,600 
1,065,979 		 （　0.9473）
1,009,802 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     19,800,039 円　　　　（　     62,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 225.00 Ｓ5 1,125.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   480 ％   318 ㎡      9.5 m x   35.0 m  前面道路：県道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 街路・規模・賃貸状況を勘案し、１～５階店舗の部分貸しを想定。 ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 地域における飲食店舗ビルの標準的なもの
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.00 
70.0 
157.50 
3,307 
520,853 		 6.0  3,125,118 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
225.00 
75.0 
168.75 
2,756 
465,075 		 6.0  2,790,450 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
225.00 
75.0 
168.75 
2,618 
441,788 		 6.0  2,650,728 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,125.00 
74.0 
832.50 

2,311,292 		 13,867,752 
0 
⑨年額支払賃料      2,311,292 円　×　12ヶ月　＝　      27,735,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     832.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,735,504 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,773,550 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,961,954 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,867,752 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         124,810 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,086,764 円　　　　（　        78,889 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ８Ｃ
　　　　-3		 2,445  
(   2,374) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[136.3]		 100
[100.0]
2,062 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,770 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,756 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１ＣＹ
　　　　-1		 3,350  
(   3,258) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 93.1]		 100
[128.0]
3,194 
c ２４Ｋ１４ＣＹ
　　　　-5		 3,939  
(   3,821) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
3,156 
郡山 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,230,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,941,485 円  　　　       27,735,504　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      357,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,509,200 円  　　　　    246,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,530,185 円　（　　　　　　        20,535 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 246,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　   1,125.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,490,600 円  
（　　　　　        55,002 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,086,764 円      
②総費用 6,530,185 円      
③純収益　①－② 18,556,579 円      
④建物等に帰属する純収益 17,490,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,065,979 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,009,802 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,175 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,800,039 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 郡山 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市大町一丁目２８３番１
 3802000326101-0000
2 　郡山市大町一丁目２８３番６
 3802000326106-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
郡山 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-16 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.
鑑定評価額 46,400,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市大町１丁目２８３番１外
｢大町１－４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 318  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,480)

1:3.5		 店舗

ＲＣ5		 中層の飲食店ビル、
ホテル等が建ち並ぶ
商業地域		 西8m県道 水道、ガス、下水 郡山

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大町商店街の一角で、飲食店
舗やホテルが見られる		 街

路		 ８ｍ県道 交通

施設		 郡山駅北西方

330m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い大町商店街の一角で街路条件も良好。北方では日の出通りの整備が進み、コロナの５類移行後は来街者
数にも回復が見られる。値頃感から周辺では住居系用での需要も競合し地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は郡山駅前商業地域一円。需要者は市内の貸しビル業者、飲食店経営者を中心にホテルや駐車場経営者も含
まれる。飲食店舗やホテルが見られる商業地域でコロナ禍の影響を強く受けていたが、コロナ５類移行後は減少してい
た来街者数の回復傾向が鮮明になった。周辺では高値での取引や住居系の土地利用も見られる。顕在化する取引自体が
少なく、土地の規模や取引事情等によって取引価格は一様でなく需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性が重視される商業地域であるが、築古の飲食店舗が多く、その契約形態も個別性が極めて強いため規範性の高い
賃貸事例の収集が困難で標準的な賃料相場も把握し難い面がある。また、建築費の高騰等による影響を反映して収益価
格は低位に試算された。よって、繁華性の程度等が類似し、代替性・競合性に富む取引事例を中心に試算された実証的
な比準価格を標準とし、収益価格を参考に中心商業地の需給動向も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　郡山 5-11                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    141,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業物価指数、消費者物価指数は共に前年を
上回る傾向が続く中、個人消費は緩やかに回
復し、コロナ禍で見送られた設備投資も持ち
直している。

飲食店やホテルが建ち並ぶ商業地域で、コロ
ナの５類移行後は来街者数の回復傾向が鮮明
となった。地域内では住居系用途での土地利
用も見られる。

地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段
の変動はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％ +3.5 ％
３　試算価格算定内訳 郡山 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｙ

-1		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
西4.3m、
二方路
商業

(100,480)
b ２４Ｋ１４

-45		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
c ２４Ｋ１４

-46		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４Ｋ１Ｙ

-10		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m県道、
南12m、角地
商業

(100,600)
e ２４Ｋ１Ｙ

-8		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
218,913  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
222,739 		 100
[ 141.7]
157,191 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
157,000 
b (　           ) 
132,873  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
138,900 		 100
[  93.0]
149,355 
149,000 
c (　           ) 
89,890  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
102,974 		 100
[  82.1]
125,425 
125,000 
d (　           ) 
151,879  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
157,091 		 100
[ 109.4]
143,593 
144,000 
e (　           ) 
91,627  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
102,640 		 100
[  70.1]
146,419 
146,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    146,000 円／㎡]  



郡山 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,163,002 
6,536,085 
18,626,917 
17,490,600 
1,136,317 		 （　0.9473）
1,076,433 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     21,106,529 円　　　　（　     66,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 231.70 Ｓ5 1,158.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   480 ％   318 ㎡      9.5 m x   35.0 m  前面道路：県道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の各階部分貸しと判定した。 ⑦有効率　  71.6 ％
の理由		 昇降機、階段室等の共用部分の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
231.70 
78.2 
181.20 
3,343 
605,752 		 6.0  3,634,512 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
231.70 
70.0 
162.19 
2,786 
451,861 		 6.0  2,711,166 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
231.70 
70.0 
162.19 
2,647 
429,317 		 6.0  2,575,902 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
231.70 
70.0 
162.19 
2,563 
415,693 		 6.0  2,494,158 
0.0  0 

 5～ 5		 店舗
231.70 
70.0 
162.19 
2,563 
415,693 		 6.0  2,494,158 
0.0  0 

計
1,158.50 
71.6 
829.96 

2,318,316 		 13,909,896 
0 
⑨年額支払賃料      2,318,316 円　×　12ヶ月　＝　      27,819,792 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     829.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,819,792 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,781,979 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,037,813 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,909,896 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         125,189 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,163,002 円　　　　（　        79,129 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１ＣＹ
　　　　-2		 3,944  
(   3,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]
3,155 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,786 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ８Ｃ
　　　　-3		 2,445  
(   2,374) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,761 
c ２４Ｋ１ＣＹ
　　　　-3		 2,474  
(   2,411) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[112.0]		 100
[ 95.0]
2,527 
郡山 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,230,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,947,385 円  　　　       27,819,792　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      357,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,509,200 円  　　　　    246,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,536,085 円　（　　　　　　        20,554 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 246,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 206,000 円／㎡　×　   1,158.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,490,600 円  
（　　　　　        55,002 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,163,002 円      
②総費用 6,536,085 円      
③純収益　①－② 18,626,917 円      
④建物等に帰属する純収益 17,490,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,136,317 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,076,433 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,385 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,106,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 郡山 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市大町一丁目２８３番１
 3802000326101-0000
2 　郡山市大町一丁目２８３番６
 3802000326106-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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11 　
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50 　
備考