別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
郡山 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-14 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市駅前２丁目１４１番外
｢駅前２－６－４｣		 ②地積
　(㎡)		 813  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,480)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中低層の飲食店等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西8m市道、背面道 水道、ガス、下水 郡山

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 郡山駅近くの飲食店舗が集積
するアーケード商店街。		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 郡山駅北西方

270m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗が多い駅前の商業地域で駐車場への転用も見られるが、今後も現状で推移すると予測する。駅前商業地
区の繁華街でコロナ禍の影響が和らぎ、値頃感や資産価値への着目もあって、地価水準は上昇すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     94,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、郡山駅前地区の商業地域及び周辺の路線商業地域。需要者は、市内の中小法人に加え県内外の事業者で
ある。コロナ禍の影響は縮小しており、郡山駅前の繁華街でも価格水準に割安感が生じており、コロナ後を見据えた引
き合いが出てきている。新型コロナの５類感染症移行によりイベントや夜間の人出も戻りつつあり、地価は回復傾向に
ある。取引される価格帯が取引目的や規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣・類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。自用の店舗ビルや平面駐車場も見られるが、近隣地域に
おいて賃貸物件の多くを占める飲食店舗等は、古い建物も見られ土地取得費の回収に見合う賃料水準が形成されていな
いことや昨今の建築費の高騰により、収益価格は低位に試算された。従って、信頼性のある取引事例により求めた比準
価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　郡山 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.1]		 [102.0]
100		 205,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響は縮小しており駅前繁華街で
価格水準に割安感が生じている。資産価値へ
の着目もありコロナ後を見据えた引き合いが
出てきている。　

駅前商業地区で飲食店等が建ち並ぶアーケー
ド街の一角にあるが、コロナ禍の影響が和ら
ぎ、高値の取引も出てきており、地価は回復
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.2
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｙ

-1		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
西4.3m、
二方路
商業

(100,480)
b ２４Ｋ１Ｙ

-2		 郡山市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東26m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２４Ｋ１４

-44		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北18m県道、
西6m、角地
商業

(100,600)
d ２４Ｋ１Ｙ

-6		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２４Ｋ１４
Ｙ
-49		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m県道、
中間画地
商業
特別用途地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
218,913  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
222,739 		 100
[ 100.0]
222,739 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
227,000 
b (　    244,722) 
244,722  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
256,958 		 100
[ 136.0]
188,940 
193,000 
c (　           ) 
190,136  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
185,383 		 100
[  94.1]
197,006 
201,000 
d (　           ) 
149,696  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
158,528 		 100
[  84.4]
187,829 
192,000 
e (　           ) 
273,973  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
273,973 		 100
[ 140.1]
195,555 
199,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



郡山 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

68,358,318 
17,808,507 
50,549,811 
46,428,300 
4,121,511 		 （　0.9473）
3,904,307 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     76,555,039 円　　　　（　     94,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 660.00 Ｓ4 2,640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   480 ％   813 ㎡     21.0 m x   38.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 街路・規模・賃貸状況を勘案し、１～４階店舗の部分貸しを想定。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 地域における飲食店舗ビルの標準的なもの
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
660.00 
80.0 
528.00 
3,343 
1,765,104 		 6.0  10,590,624 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
660.00 
85.0 
561.00 
2,786 
1,562,946 		 6.0  9,377,676 
0.0  0 

 3～ 4		 店舗
660.00 
85.0 
561.00 
2,647 
1,484,967 		 6.0  8,909,802 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,640.00 
83.8 
2,211.00 

6,297,984 		 37,787,904 
0 
⑨年額支払賃料      6,297,984 円　×　12ヶ月　＝　      75,575,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,211.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        75,575,808 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,557,581 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 68,018,227 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,787,904 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         340,091 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      68,358,318 円　　　　（　        84,082 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１ＣＹ
　　　　-3		 2,474  
(   2,411) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]
2,851 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,786 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ１４ＣＹ
　　　　-5		 3,939  
(   3,821) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[121.9]		 100
[100.0]
3,366 
c ２４Ｋ８Ｃ
　　　　-3		 2,445  
(   2,374) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[127.7]		 100
[100.0]
2,201 
郡山 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,265,000 円  　　　　    653,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,290,307 円  　　　       75,575,808　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,286,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,660,600 円  　　　　    653,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       653,000 円  　　　　    653,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       653,000 円  　　　　    653,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,808,507 円　（　　　　　　        21,905 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 653,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,640.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,428,300 円  
（　　　　　        57,107 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 68,358,318 円      
②総費用 17,808,507 円      
③純収益　①－② 50,549,811 円      
④建物等に帰属する純収益 46,428,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,121,511 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,904,307 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,802 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     76,555,039 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      94,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 郡山 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市駅前二丁目１４１番
 3802000325521-0000
2 　郡山市駅前二丁目１４４番
 3802000325524-0000
3 　郡山市駅前二丁目１４６番
 3802000325525-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
郡山 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-14 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市駅前２丁目１４１番外
｢駅前２－６－４｣		 ②地積
　(㎡)		 813  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,480)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中低層の飲食店等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西8m市道、背面道 水道、ガス、下水 郡山

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 飲食店舗が集積する駅前アー
ケード商店街の一角		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 郡山駅北西方

270m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗が建ち並ぶ駅前アーケード商店街。北方では日の出通りの整備が進み、コロナの５類移行後は夜間来街
者数にも回復が見られる。地価は収益の回復の程度に連動しながら上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は郡山駅前商業地域一円。需要者は市内の貸しビル業者、飲食店経営者を中心に、一部圏外からの資金流入
も見込まれる。飲食店舗が建ち並ぶ歓楽街でコロナ禍の影響を強く受けていたが、コロナ５類移行後は減少していた来
街者数の回復傾向が鮮明になった。やや抑制的であった不動産投資にも回復の兆しが窺え、近隣地域内では高値での取
引も出現している。土地の規模や取引事情等によって取引価格は一様でなく、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性が重視される商業地域だが築古の飲食店舗が多く、その契約形態も個別性が極めて強いため規範性の高い賃貸事
例の収集が困難で標準的な賃料相場も把握し難い面がある。また、建築費の高騰等による影響を反映して収益価格は低
位に試算された。よって繁華性や公法上の規制の程度等が類似し、代替性・競合性に富む取引事例を中心に試算された
実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　郡山 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.1]		 [102.0]
100		 206,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業物価指数、消費者物価指数は共に前年を
上回る傾向が続く中、個人消費は緩やかに回
復し、コロナ禍で見送られた設備投資も持ち
直している。

飲食店が集積するアーケード商店街で、コロ
ナの５類移行後は来街者数の回復傾向が鮮明
となった。その他、地域要因に特段の変動は
ない。

地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段
の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.2
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｙ

-2		 郡山市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東26m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ２４Ｋ１４

-44		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北18m県道、
西6m、角地
商業

(100,600)
c ２４Ｋ１４
Ｙ
-44		 郡山市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南28m市道、
西17m、角地
商業

(100,400)
d ２４Ｋ１Ｙ

-9		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m県道、
南5.5m、
西4.2m、
三方路
商業

(100,480)
e ２４Ｋ１Ｙ

-6		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    244,722) 
244,722  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
256,958 		 100
[ 125.5]
204,747 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
209,000 
b (　           ) 
190,136  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
185,383 		 100
[  94.1]
197,006 
201,000 
c (　    170,940) 
170,940  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
160,846 		 100
[  79.9]
201,309 
205,000 
d (　           ) 
196,073  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
183,596 		 100
[  88.0]
208,632 
213,000 
e (　           ) 
149,696  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
158,528 		 100
[  79.7]
198,906 
203,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



郡山 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

80,467,931 
21,664,919 
58,803,012 
54,818,100 
3,984,912 		 （　0.9473）
3,774,907 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     74,017,784 円　　　　（　     91,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 766.50 ＲＣ4 3,066.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   480 ％   813 ㎡     21.0 m x   38.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の各階部分貸しと判定した。 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 昇降機、階段室等の共用部分の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
766.50 
85.3 
653.82 
3,343 
2,185,720 		 6.0  13,114,320 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
766.50 
85.3 
653.82 
2,786 
1,821,543 		 6.0  10,929,258 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
766.50 
85.3 
653.82 
2,647 
1,730,662 		 6.0  10,383,972 
0.0  0 

 4～ 4		 店舗
766.50 
85.3 
653.82 
2,563 
1,675,741 		 6.0  10,054,446 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,066.00 
85.3 
2,615.28 

7,413,666 		 44,481,996 
0 
⑨年額支払賃料      7,413,666 円　×　12ヶ月　＝　      88,963,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,615.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        88,963,992 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,896,399 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 80,067,593 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        44,481,996 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         400,338 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      80,467,931 円　　　　（　        98,977 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１ＣＹ
　　　　-2		 3,944  
(   3,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]
3,155 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,786 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ８Ｃ
　　　　-3		 2,445  
(   2,374) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,840 
c ２４Ｋ１ＣＹ
　　　　-3		 2,474  
(   2,411) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]
2,573 
郡山 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,855,000 円  　　　　    771,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,117,119 円  　　　       88,963,992　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,286,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,864,200 円  　　　　    771,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       771,000 円  　　　　    771,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       771,000 円  　　　　    771,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,664,919 円　（　　　　　　        26,648 円／㎡）　　（経費率　　  26.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 771,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 244,000 円／㎡　×　   3,066.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,818,100 円  
（　　　　　        67,427 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 80,467,931 円      
②総費用 21,664,919 円      
③純収益　①－② 58,803,012 円      
④建物等に帰属する純収益 54,818,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,984,912 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,774,907 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,643 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,017,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 郡山 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市駅前二丁目１４１番
 3802000325521-0000
2 　郡山市駅前二丁目１４４番
 3802000325524-0000
3 　郡山市駅前二丁目１４６番
 3802000325525-0000
4 　
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7 　
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備考