別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
郡山 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-13 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.
鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市細沼町３６番３
｢細沼町９－１｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
不整形
1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗、駐車場等
が混在する商業地域
 西11m市道 水道、ガス、下水 郡山

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 県合同庁舎に近接する既成商
業地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 郡山駅西方

1.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市道沿いの既成商業地域だが、住宅系の利用を意識した従来を上回る水準での取引がみられ、近隣地域では価格
調整が進んでいる。建築費や金利の動向にもよるが、引き続き地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内中心部の既成商業地域及び商住混在地域一円と把握される。需要者は、市内の中小法人や個人事業
者等が中心であるが、住宅系の土地利用を前提とする場合には不動産会社や個人の参入もみられる。当市中心市街地で
は、住宅地の地価上昇が商住混在地域や既成商業地域に波及しているが、近隣地域はまさにそのような地域の一つであ
る。需要者の属性、利用目的、画地規模により取引される価格帯は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、当市中心市街地の商業地域の代替性を有する取引事例から求められ、実証的で説得力がある。一方、収益
価格は、建築費の上昇を反映して非常に低位に得られたが、近隣地域においては自用の店舗が中心で賃貸市場の成熟度
はやや低く、想定した収支内容の精度には限界があり不確定性が高い。以上より試算価格の信頼性は比準価格の方が大
きく優ると判断されるので、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　郡山 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,800 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.9]		 [100.0]
100		 100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郡山市の人口は微減、世帯数は微増で推移し
ている。不動産市場は低金利等を背景とした
厚みのある需要が建築費の上昇を吸収し堅調
に推移している。

既成商業地域としての繁華性は低下しつつあ
るが、住宅系の利用を意識した土地需要が堅
調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -5.8
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３

-8		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西18m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２４Ｋ８

-6		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４Ｋ２Ｙ

-102		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d ２４Ｋ１Ｙ

-12		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２４Ｋ２Ｙ

-103		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m市道、
西8m、南6m、
三方路
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
99,602  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
102,092 		 100
[ 103.4]
98,735 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
98,700 
b (　           ) 
114,022  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
115,618 		 100
[ 103.5]
111,708 
112,000 
c (　           ) 
90,307  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
101,239 		 100
[ 106.1]
95,418 
95,400 
d (　           ) 
93,003  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
96,351 		 100
[  96.0]
100,366 
100,000 
e (　           ) 
109,328  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
109,328 		 100
[ 107.0]
102,176 
102,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



郡山 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,705,226 
1,718,917 
4,986,309 
4,578,840 
407,469 		 （　0.9473）
385,995 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      7,568,529 円　　　　（　     26,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 152.50 Ｓ2 305.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   287 ㎡     16.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも部分貸し。敷地内駐車場６台で、駐車料は賃料に含む。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 エントランス、階段室考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
152.50 
80.0 
122.00 
2,744 
334,768 		 3.0  1,004,304 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
152.50 
85.0 
129.63 
2,195 
284,538 		 3.0  853,614 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
305.00 
82.5 
251.63 

619,306 		 1,857,918 
0 
⑨年額支払賃料        619,306 円　×　12ヶ月　＝　       7,431,672 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     251.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,431,672 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       743,167 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,688,505 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,857,918 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,721 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,705,226 円　　　　（　        23,363 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｃ
　　　　-2		 1,555  
(   1,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]
2,021 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,195 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ８Ｃ
　　　　-3		 2,445  
(   2,374) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,444 
c ２４Ｋ１Ｃ
　　　　-2		 2,035  
(   1,978) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,599 
郡山 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 193,200 円  　　　　     64,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 520,217 円  　　　        7,431,672　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      219,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      656,800 円  　　　　     64,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,400 円  　　　　     64,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,400 円  　　　　     64,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,718,917 円　（　　　　　　         5,989 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     305.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,578,840 円  
（　　　　　        15,954 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,705,226 円      
②総費用 1,718,917 円      
③純収益　①－② 4,986,309 円      
④建物等に帰属する純収益 4,578,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 407,469 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 385,995 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,345 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,568,529 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 郡山 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市細沼町３６番３
 3802000380360-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
郡山 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-13 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.
鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市細沼町３６番３
｢細沼町９－１｣		 ②地積
　(㎡)		 287  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
不整形
1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗、駐車場等
が混在する商業地域
 西11m市道 水道、ガス、下水 郡山

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 県合同庁舎に近い既存の商業
地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 郡山駅西方

1.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 宅地需要が堅調でマンション需要も旺盛な背後住宅地域の地価上昇が近隣地域内にも波及し、住居系利用目的で
の高値取引も見られる。多様な需要が競合しており、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は郡山市中心部の既存商業地域及び商住混在地域一円。需要者の中心は同一需給圏内外で店舗・事務所を経
営する中小法人や店舗兼住宅目的の個人事業主も想定される。背後住宅地域はその生活利便性の良さから地価上昇が続
き、その影響が近隣地域にも波及して住居系での土地利用を目的とした取引も見られる等、商住多様な用途が競合し地
価は上昇傾向にある。土地の規模や建物用途等によって取引額は一様でなく、取引の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成商業地域で土地の利用状況は自用の店舗等の他、駐車場が多く商業事業者向け賃貸市場の成熟の程度は低い。地価
水準に見合う賃料水準が形成されておらず建築費高騰等も影響して収益価格は低位に試算された。商業地域としては繁
華性・収益性が低下傾向にある現状と住居系を含む多様な有効需要を勘案の上、競合代替不動産の市場性を反映した説
得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　郡山 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,800 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.9]		 [100.0]
100		 100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業物価指数、消費者物価指数は共に前年を
上回る傾向が続く中、個人消費は緩やかに回
復し、コロナ禍で見送られた設備投資も持ち
直している。

生活利便性が良好な背後住宅の地価上昇が波
及しており、近隣地域の周辺でも相場水準を
上回る取引や住居系用途での土地利用が見ら
れる。

地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段
の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -5.8
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３

-8		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西18m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２４Ｋ１Ｙ

-12		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４Ｋ８

-6		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４Ｋ８

-14		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
西12m、南4m、
三方路
近商

(100,200)
e ２４Ｋ２Ｙ

-135		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西12m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
99,602  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
102,092 		 100
[ 102.4]
99,699 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
99,700 
b (　           ) 
93,003  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
96,351 		 100
[  97.0]
99,331 
99,300 
c (　           ) 
114,022  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
115,618 		 100
[ 103.5]
111,708 
112,000 
d (　           ) 
97,852  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.9]
108,163 		 100
[ 104.7]
103,308 
103,000 
e (　           ) 
65,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
83,958 		 100
[  82.2]
102,139 
102,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



郡山 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,777,924 
1,760,434 
5,017,490 
4,659,900 
357,590 		 （　0.9460）
338,280 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      6,632,941 円　　　　（　     23,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 161.06 ＬＳ2 322.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   287 ㎡     16.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗フロア貸し、２階を各階の部分貸しの事務所と判定した。 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 階段室等の共用部分の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
161.06 
80.7 
130.01 
2,574 
334,646 		 6.0  2,007,876 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
161.06 
84.1 
135.45 
2,145 
290,540 		 3.0  871,620 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
322.12 
82.4 
265.46 

625,186 		 2,879,496 
0 
⑨年額支払賃料        625,186 円　×　12ヶ月　＝　       7,502,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     265.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,502,232 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       750,223 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,752,009 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,879,496 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,915 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,777,924 円　　　　（　        23,616 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２ＣＹ
　　　　-3		 1,466  
(   1,463) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,986 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,145 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ２ＣＹ
　　　　-2		 2,506  
(   2,506) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,320 
c ２４Ｋ１４Ｃ
　　　　-2		 2,337  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[123.0]
2,111 
郡山 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 317,000 円  　　　　     63,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 450,134 円  　　　        7,502,232　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      219,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      646,600 円  　　　　     63,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,400 円  　　　　     63,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,760,434 円　（　　　　　　         6,134 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 191,000 円／㎡　×　     322.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,659,900 円  
（　　　　　        16,237 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,777,924 円      
②総費用 1,760,434 円      
③純収益　①－② 5,017,490 円      
④建物等に帰属する純収益 4,659,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 357,590 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 338,280 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,179 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,632,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 郡山 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市細沼町３６番３
 3802000380360-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考