別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
郡山 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-12 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.
鑑定評価額 30,000,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市駅前２丁目２４８番
｢駅前２－９－８｣		 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,540)

1:2		 店舗

Ｓ3		 店舗、映画館、駐車
場等が見られる既成
商業地域		 西9m市道 水道、ガス、下水 郡山

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 通称テアトル通り沿いに映画
館を中心とした中低層の店舗
ビルが建つ駅前商業地域		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 郡山駅北西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,540)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 映画館も複数存する駅前商業地域で、新型コロナの規制緩和に伴い集客力は回復傾向にある。近傍で土地区画整
理事業が進行中であり流動性の回帰や投資需要の誘因効果も期待される。地価は上昇傾向で推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は郡山駅前西口の商業地域を中心とする市内の商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は圏域内の個人及
び圏域内外の個人事業者・法人事業者。近隣地域は顧客誘引力を有する映画館や中小規模の物販店舗、駐車場等が見ら
れる郡山駅西口の既成商業地域。新型コロナの規制緩和に伴い人流が回帰していることから地価は回復傾向にある。取
引自体が少なく、稀に見られる取引も価格や規模が様々であるため取引の中心となる価格帯の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域における店舗や事務所は自用物件が大部分を占めている。比準価格は自己利用目的の取引で類似地域に於ける市
場で実際に成立した取引価格に基づいており実証的である。一方、類似地域に於ける賃貸事例を基に試算した収益価格
は昨今の高騰する建築費に見合った賃料水準にないため低位に試算された。よって、本件では、比準価格を標準に、収
益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　郡山 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[111.1]		 [100.0]
100		 131,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの規制緩和に伴い郡山駅前の店舗
系の商業地では需要が回復している。事務所
系の商業地や路線商業地については堅調な需
要が続いている。

新型コロナの規制緩和に伴い当地域への人流
は回復傾向にある。地域要因に格別の変動は
見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.2
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１４

-46		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４Ｋ６

-14		 郡山市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.8m市道、
中間画地
商業

(100,348)
c ２４Ｋ８

-2		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東10m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４Ｋ８

-6		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２４Ｋ３

-8		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西18m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,890  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
102,974 		 100
[  76.7]
134,256 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
134,000 
b (　     55,988) 
111,976  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
117,351 		 100
[  82.6]
142,071 
142,000 
c (　           ) 
101,003  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
102,114 		 100
[  81.7]
124,987 
125,000 
d (　           ) 
114,022  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
115,618 		 100
[  87.8]
131,683 
132,000 
e (　           ) 
99,602  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
102,092 		 100
[  79.9]
127,775 
128,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    132,000 円／㎡]  



郡山 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,989,110 
2,628,769 
8,360,341 
7,644,000 
716,341 		 （　0.9460）
677,659 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     13,287,431 円　　　　（　     58,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 160.00 Ｓ3 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   540 ％   227 ㎡     10.5 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（部分貸し）、２～３階事務所（部分貸し） ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
85.0 
136.00 
2,828 
384,608 		 6.0  2,307,648 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
160.00 
90.0 
144.00 
2,357 
339,408 		 6.0  2,036,448 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
160.00 
90.0 
144.00 
2,003 
288,432 		 6.0  1,730,592 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
88.3 
424.00 

1,012,448 		 6,074,688 
0 
⑨年額支払賃料      1,012,448 円　×　12ヶ月　＝　      12,149,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     424.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,149,376 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,214,938 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,934,438 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,074,688 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,672 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,989,110 円　　　　（　        48,410 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ８Ｃ
　　　　-3		 2,445  
(   2,374) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,677 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,369 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,357 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ２Ｃ
　　　　-2		 1,555  
(   1,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 88.2]		 100
[ 85.0]
2,440 
c ２４Ｋ１２Ｃ
　　　　-7		 1,351  
(   1,350) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 79.9]		 100
[100.0]
1,989 
郡山 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 520,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 607,469 円  　　　       12,149,376　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      232,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,060,800 円  　　　　    104,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,628,769 円　（　　　　　　        11,580 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 104,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,644,000 円  
（　　　　　        33,674 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,989,110 円      
②総費用 2,628,769 円      
③純収益　①－② 8,360,341 円      
④建物等に帰属する純収益 7,644,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 716,341 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 677,659 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,985 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,287,431 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 郡山 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市駅前二丁目２４８番
 3802000325637-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
郡山 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-12 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.
鑑定評価額 29,700,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市駅前２丁目２４８番
｢駅前２－９－８｣		 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,540)

1:2		 店舗

Ｓ3		 店舗、映画館、駐車
場等が見られる既成
商業地域		 西9m市道 水道、ガス、下水 郡山

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 郡山駅前商業地域の北端に位
置し、周辺には映画館や店舗
、駐車場等が見られる		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 郡山駅北西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,540)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の普通商業地域でコロナ５類移行後は来街者数も回復傾向にあり南方では日の出通りの整備が進む。コロナ
禍で不動産投資も抑制的であったが割安感のある土地への需要は底堅く地価も上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は郡山市中心市街地を中心とする商業地域一円。需要者は県内で事業展開を図る一般事業法人や貸しビル業
者等が中心だが、規模の大きい画地にはマンション業者も想定される。近接する映画館の顧客誘引力も高く、日の出通
り周辺では大町土地区画整理事業の進展に伴う建物新築が徐々に進んでいる。減少していた来街者数もコロナ５類移行
後は回復傾向が見られる。取引額は画地規模や業種等によって一様でなく、需要の中心となる価格帯を見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中心商業地域では新築又は新築後間もない商業用途の賃貸事例が少なく、新規での投資総額に見合う賃料水準が形成さ
れていないことに加え、建築費の高騰等による影響を反映して、収益価格は低位に試算された。比準価格は、繁華性や
公法上の規制等が類似する取引事例から試算された実証的な価格で説得力が高い。よって、代替競合不動産の市場性を
反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　郡山 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    135,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[111.1]		 [100.0]
100		 131,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    123,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業物価指数、消費者物価指数は共に前年を
上回る傾向が続く中、個人消費は緩やかに回
復し、コロナ禍で見送られた設備投資も持ち
直している。

郡山駅前商業エリアでは、コロナ５類移行後
、人流の回復傾向が見られ、近隣地域南方の
大町土地区画整理事業では日の出通り線の整
備が進む。

地域内の標準的な画地で、個別的要因に特段
の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.2
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１２
Ｙ
-64		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北6.3m市道、
西3m、角地
商業

(100,378)
b ２４Ｋ１４

-46		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４Ｋ１Ｙ

-10		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m県道、
南12m、角地
商業

(100,600)
d ２４Ｋ６

-14		 郡山市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.8m市道、
中間画地
商業

(100,348)
e ２４Ｋ１Ｙ

-12		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,693  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
118,265 		 100
[  92.2]
128,270 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
128,000 
b (　           ) 
89,890  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
102,974 		 100
[  86.3]
119,321 
119,000 
c (　           ) 
151,879  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
157,091 		 100
[ 119.0]
132,009 
132,000 
d (　     55,988) 
111,976  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
117,351 		 100
[  89.1]
131,707 
132,000 
e (　           ) 
93,003  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
96,351 		 100
[  74.7]
128,984 
129,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    131,000 円／㎡]  



郡山 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,028,070 
3,502,367 
9,525,703 
8,819,100 
706,603 		 （　0.9460）
668,446 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     13,106,784 円　　　　（　     57,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 200.40 Ｓ3 546.55
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   540 ％   227 ㎡     10.5 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階の部分貸しで１階を店舗、２階以上を事務所と判定した。 ⑦有効率　  91.8 ％
の理由		 昇降機、階段室等の共用部分の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.75 
89.8 
130.84 
2,861 
374,333 		 6.0  2,245,998 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
200.40 
92.6 
185.49 
2,289 
424,587 		 3.0  1,273,761 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
200.40 
92.6 
185.49 
2,175 
403,441 		 3.0  1,210,323 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
546.55 
91.8 
501.82 

1,202,361 		 4,730,082 
0 
⑨年額支払賃料      1,202,361 円　×　12ヶ月　＝　      14,428,332 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     501.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,428,332 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,442,833 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,985,499 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,730,082 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,571 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,028,070 円　　　　（　        57,392 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ８Ｃ
　　　　-4		 3,104  
(   3,014) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]
2,759 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,295 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,289 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ２ＣＹ
　　　　-3		 1,466  
(   1,463) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,986 
c ２４Ｋ１ＣＹ
　　　　-3		 2,474  
(   2,411) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,241 
郡山 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 615,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,154,267 円  　　　       14,428,332　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      232,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,254,600 円  　　　　    123,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,502,367 円　（　　　　　　        15,429 円／㎡）　　（経費率　　  26.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 123,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 218,000 円／㎡　×　     546.55 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,819,100 円  
（　　　　　        38,851 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,028,070 円      
②総費用 3,502,367 円      
③純収益　①－② 9,525,703 円      
④建物等に帰属する純収益 8,819,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 706,603 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 668,446 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,945 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,106,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 郡山 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市駅前二丁目２４８番
 3802000325637-0000
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備考