別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
郡山 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-11 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　英之   TEL.
鑑定評価額 39,900,000 円  １㎡当たりの価格 380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市駅前１丁目１１２番
｢駅前１－６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中高層店舗ビルが建
ち並ぶ駅前の繁華な
商業地域		 北30m県道 水道、ガス、下水 郡山

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    75 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 郡山駅前大通りに面した中心
商業地域		 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 郡山駅西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 郡山駅前の商業地域として今後も高い繁華性を維持すると予測する。ステイタスの高い商業地域への潜在的な需
要は根強く、コロナ禍で抑制気味であった不動産投資も今後活発化し、地価も上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    388,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    283,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は郡山駅周辺の商業地域一円。需要者は県内外の事業法人、投資目的の不動産賃貸業者が中心と思料する。
駅前大通りはホテル、事務所、飲食店舗、物販店舗等から構成され、高い繁華性とステイタスを維持している。駅前商
業地域では飲食店を中心に新型コロナウイルス感染症の影響を強く受けていたが、コロナ５類移行を契機に客足の回復
傾向が鮮明となった。規模や取引の事情に応じて取引の価格帯は一様ではなく需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性が重視される商業地域だが駅前商業地域には新築ビルが少なく規範性の高い賃貸事例の収集が困難であることか
ら収益価格の精度には限界があり、やや低位に試算された。比準価格は中心市街地の商業地に係る取引事例を重視して
求めた実証的価格だが、繁華性の程度等に応じて地域格差が大となった事例も見られる。相対的な信頼性・説得力は、
実証的な比準価格が優ると判断し、比準価格を中心に収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業物価指数、消費者物価指数は共に前年を
上回る傾向が続く中、個人消費は緩やかに回
復し、コロナ禍で見送られた設備投資も持ち
直している。

郡山駅前商業エリアでは、コロナ５類移行後
人流の回復傾向が見られ、大町土地区画整理
事業では都市計画道路日の出通り線の整備が
進む。

間口と奥行の関係がやや劣る画地であるが、
個別的要因に係る市場競争力の程度に変動は
ない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｙ

-1		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
西4.3m、
二方路
商業

(100,480)
b ２４Ｋ１Ｙ

-2		 郡山市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東26m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ２４Ｋ１４

-44		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北18m県道、
西6m、角地
商業

(100,600)
d ２４Ｋ１Ｙ

-9		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m県道、
南5.5m、
西4.2m、
三方路
商業

(100,480)
e ２４Ｋ１４
Ｙ
-48		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m県道、
中間画地
商業

(90,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
218,913  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
222,739 		 100
[  55.2]
403,513 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
391,000 
b (　    244,722) 
244,722  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
256,958 		 100
[  62.7]
409,821 
398,000 
c (　           ) 
190,136  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
185,383 		 100
[  48.2]
384,612 
373,000 
d (　           ) 
196,073  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
183,596 		 100
[  45.0]
407,991 
396,000 
e (　           ) 
160,642  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
185,542 		 100
[  49.6]
374,077 
363,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -50.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 -46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    388,000 円／㎡]  



郡山 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,034,814 
1,945,857 
5,088,957 
3,491,010 
1,597,947 		 （　0.9473）
1,513,735 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     29,681,078 円　　　　（　    283,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 86.63 Ｓ2 173.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   105 ㎡      6.0 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗のフロア貸しと判定した。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 階段室等の共用部分の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
86.63 
87.9 
76.17 
5,005 
381,231 		 6.0  2,287,386 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
86.63 
87.9 
76.17 
3,504 
266,900 		 6.0  1,601,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
173.26 
87.9 
152.34 

648,131 		 3,888,786 
0 
⑨年額支払賃料        648,131 円　×　12ヶ月　＝　       7,777,572 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     152.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,777,572 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       777,757 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,999,815 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,888,786 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,999 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,034,814 円　　　　（　        66,998 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１４Ｃ
　　　　-1		 4,501  
(   4,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
5,756 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,030 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,005 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ１ＣＹ
　　　　-4		 4,597  
(   4,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]
5,009 
c ２４Ｋ１ＣＹ
　　　　-2		 3,944  
(   3,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,325 
郡山 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 245,500 円  　　　　     49,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 777,757 円  　　　        7,777,572　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      323,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      500,800 円  　　　　     49,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,945,857 円　（　　　　　　        18,532 円／㎡）　　（経費率　　  27.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     173.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,491,010 円  
（　　　　　        33,248 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,034,814 円      
②総費用 1,945,857 円      
③純収益　①－② 5,088,957 円      
④建物等に帰属する純収益 3,491,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,597,947 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,513,735 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,417 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,681,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     283,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 郡山 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市駅前一丁目１１２番
 3802000325100-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
郡山 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-11 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　舘　輝政   TEL.
鑑定評価額 40,300,000 円  １㎡当たりの価格 384,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市駅前１丁目１１２番
｢駅前１－６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ5		 中高層店舗ビルが建
ち並ぶ駅前の繁華な
商業地域		 北30m県道 水道、ガス、下水 郡山

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    75 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 郡山駅前の中心的な商業地域
（駅前大通り）		 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 郡山駅西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 商業繁華性の高い郡山駅前の商業地域であり、今後も福島県内を代表する商業地として、現状を維持するものと
予測する。新型コロナ５類移行後、商況は回復しつつあり、地価は今後暫く上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    384,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    303,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、郡山市街地の商業地域である。需要者の中心は、全国規模の企業等を含む市内外の事業者や投資家等で
ある。商業ビル、ホテル、事務所ビル等が建ち並ぶ郡山市の中心商業地域であり、商業繁華性が高い。新型コロナの５
類移行後、駅前商業エリアの商業収益は回復傾向にあり、また、繁華性の高い商業地に対する需要は堅調で、郡山駅前
の地価は上昇している。市場の中心価格帯は、個別性が強く把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本来収益性が重視されるべき商業地域であるが、収益に係る資料が乏しいこと、また、対象標準地は地積が狭く、想定
建物の最有効階層の判断が難しいことから、収益価格の精度は必ずしも高くない。一方、比準価格は実際に市場で成立
した取引事例から求められた価格であり、実証的かつ客観的である。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収
益価格を参酌し、郡山駅前商業地の需給動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行後、観光地や市街地の
歓楽街における顧客数は増加しており、商業
収益も回復傾向にある。


郡山駅前商業エリアにおいては、北部で土地
区画整理事業が施行されており、また、中央
部において再開発事業が施行されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｙ

-1		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
西4.3m、
二方路
商業

(100,480)
b ２４Ｋ１Ｙ

-9		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m県道、
南5.5m、
西4.2m、
三方路
商業

(100,480)
c ２４Ｋ１４

-44		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北18m県道、
西6m、角地
商業

(100,600)
d ２４Ｋ１０

-3		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西25m市道、
南8.8m、角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
218,913  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
222,739 		 100
[  56.1]
397,039 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  97.0]
　　　　 100
385,000 
b (　           ) 
196,073  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
183,596 		 100
[  45.0]
407,991 
396,000 
c (　           ) 
190,136  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
185,383 		 100
[  48.2]
384,612 
373,000 
d (　           ) 
205,392  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
223,485 		 100
[  48.8]
457,961 
444,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -50.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.4 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    384,000 円／㎡]  



郡山 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,761,196 
1,604,504 
5,156,692 
3,441,240 
1,715,452 		 （　0.9473）
1,625,048 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     31,863,686 円　　　　（　    303,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 86.10 Ｓ2 172.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   105 ㎡      6.0 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階店舗、フロア貸し ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 階段室等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
86.10 
85.0 
73.19 
4,744 
347,213 		 6.0  2,083,278 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
86.10 
90.0 
77.49 
3,558 
275,709 		 6.0  1,654,254 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
172.20 
87.5 
150.68 

622,922 		 3,737,532 
0 
⑨年額支払賃料        622,922 円　×　12ヶ月　＝　       7,475,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,475,064 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       747,506 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,727,558 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,737,532 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,638 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,761,196 円　　　　（　        64,392 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１ＣＹ
　　　　-4		 4,597  
(   4,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
5,377 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,756 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,744 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ１ＣＹ
　　　　-2		 3,944  
(   3,826) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,662 
c ２４Ｋ１ＣＹ
　　　　-1		 3,350  
(   3,258) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,230 
郡山 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 242,000 円  　　　　     48,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 448,504 円  　　　        7,475,064　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      323,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      493,600 円  　　　　     48,400,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,400 円  　　　　     48,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,400 円  　　　　     48,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,604,504 円　（　　　　　　        15,281 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 273,000 円／㎡　×　     172.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,441,240 円  
（　　　　　        32,774 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,761,196 円      
②総費用 1,604,504 円      
③純収益　①－② 5,156,692 円      
④建物等に帰属する純収益 3,441,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,715,452 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,625,048 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,477 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,863,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     303,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 郡山 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市駅前一丁目１１２番
 3802000325100-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考