別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
郡山 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-4 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.
鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市本町２丁目１９番
｢本町２－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4.5		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗等の中に
住宅も見られる既成
商業地域		 東9.8m県道 水道、ガス、下水 郡山

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   140 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧奥州街道沿いの既成商業地
域		 街

路		 ９．８ｍ県道 交通

施設		 郡山駅南西方

1.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 既成商業地域としては衰退傾向にあるが、市街地中心部の一角にあって利便性が高いことから、住宅系の土地利
用に対する需要が高まっている。住宅系の利用が可能な土地を中心に、商住混在化が進行すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内の中心商業地域を除く既成商業地域と把握される。需要者は、地縁性を有する地元の個人事業者、
中小法人等が中心となるが、住宅系の土地利用を検討する場合には不動産会社や個人の参入も見込まれる。奥行長大で
間口の狭い画地が多いことから駐車スペースの確保に難があり、商業地域としての繁華性は低下しているが、住宅系の
利用が可能な土地については需要がある。土地は概ね２，０００万円程度までが取引の中心になるものとみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市街地中心部の既成商業地域及び商住混在地域の取引事例から求められ、実証的な価格として説得力があ
る。一方、収益価格は、建築費の上昇を反映して低位に得られたが、当該地域は自用の土地利用が多い既成商業地域で
あり、想定した収支内容の精度には限界があり不確定性が高い。以上より試算価格の信頼性は比準価格の方が大きく優
ると判断されるので、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　郡山 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,200 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [100.0]
100		 75,200 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郡山市の人口は微減、世帯数は微増で推移し
ている。不動産市場は低金利等を背景とした
厚みのある需要が建築費の上昇を吸収し堅調
に推移している。

商業地域としての繁華性は低下しているが、
住宅系の利用が可能な土地については需要が
あり、これまでを上回る水準での取引がみら
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.8
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ８

-2		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東10m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４Ｋ２Ｙ

-66		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西10m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４Ｋ１４

-46		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４Ｋ１Ｙ

-12		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２４Ｋ１０
Ｙ
-61		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東10m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,003  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
102,114 		 100
[ 100.0]
102,114 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
62,888  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,158 		 100
[  88.9]
74,418 
74,400 
c (　           ) 
89,890  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
102,974 		 100
[ 126.9]
81,146 
81,100 
d (　           ) 
93,003  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
96,351 		 100
[ 128.7]
74,865 
74,900 
e (　           ) 
39,254  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[  80.0]
57,573 		 100
[  78.2]
73,623 
73,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.6 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,000 円／㎡]  



郡山 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,297,435 
582,444 
1,714,991 
1,402,050 
312,941 		 （　0.9729）
304,460 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      5,855,000 円　　　　（　     31,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 92.50 Ｓ1 92.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   185 ㎡      6.5 m x   28.0 m  前面道路：県道     　   9.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸しの平家建店舗を想定。敷地内駐車場２台で、駐車料は賃料に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
92.50 
100.0 
92.50 
2,294 
212,195 		 3.0  636,585 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
92.50 
100.0 
92.50 

212,195 		 636,585 
0 
⑨年額支払賃料        212,195 円　×　12ヶ月　＝　       2,546,340 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      92.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,546,340 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       254,634 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,291,706 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           636,585 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,729 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,297,435 円　　　　（　        12,419 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３ＣＹ
　　　　-16		 1,784  
(   1,779) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,209 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,294 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ２ＣＹ
　　　　-5		 1,526  
(   1,480) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]
1,903 
c ２４Ｋ１０ＣＹ
　　　　-10		 2,128  
(   2,066) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]
2,458 
郡山 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 58,500 円  　　　　     19,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 178,244 円  　　　        2,546,340　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      198,900 円  　　　　     19,500,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,500 円  　　　　     19,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,500 円  　　　　     19,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         582,444 円　（　　　　　　         3,148 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　      92.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,402,050 円  
（　　　　　         7,579 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,297,435 円      
②総費用 582,444 円      
③純収益　①－② 1,714,991 円      
④建物等に帰属する純収益 1,402,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 312,941 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 304,460 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,646 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,855,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 郡山 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市本町二丁目１９番
 3802000384710-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
郡山 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-4 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　真一   TEL.
鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市本町２丁目１９番
｢本町２－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4.5		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗等の中に
住宅も見られる既成
商業地域		 東9.8m県道 水道、ガス、下水 郡山

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   140 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道沿いの旧来からの商業地
域		 街

路		 ９．８ｍ　県道 交通

施設		 郡山駅南西方

1.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後に位置する商業地域であるが、繁華性が増していく要因は見当たらず、住宅地化の傾向が続くもの
と予測する。地価は上昇基調が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は郡山市内の既成商業地域及び商住混在地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ法人・個人事業者が中
心である。商業地の供給については近年目立った動きがなく新規の出店は殆ど見られないものの、住宅地化の影響があ
り需要は堅調である。取引総額は個別性が強く、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の店舗・事務所等の建物が中心になっている。建築費が高騰しており土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため、収益価格は比準価格より低めに試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価
格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　郡山 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     75,200 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 [100.0]
100		 75,900 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益・雇用情勢は緩やかに改善しており
、個人消費は持ち直している。住宅着工・土
地取引は減少している。


商業施設等の新規出店はあまり見られないも
のの、住宅地化の影響があり需要は堅調で、
地価は強含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.8
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ８

-2		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東10m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４Ｋ１０
Ｙ
-61		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東10m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４Ｋ１Ｙ

-12		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４Ｋ２Ｙ

-66		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西10m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,003  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
102,114 		 100
[ 100.0]
102,114 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
39,254  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[  80.0]
57,573 		 100
[  75.3]
76,458 
76,500 
c (　           ) 
93,003  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
96,351 		 100
[ 123.7]
77,891 
77,900 
d (　           ) 
62,888  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,158 		 100
[  90.7]
72,942 
72,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,000 円／㎡]  



郡山 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、造成事例を収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,255,805 
540,610 
1,715,195 
1,313,860 
401,335 		 （　0.9453）
379,382 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      7,295,808 円　　　　（　     39,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 90.00 Ｓ1 90.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   185 ㎡      6.5 m x   28.0 m  前面道路：県道     　   9.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸し・専有面積９０．００㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
100.0 
90.00 
2,315 
208,350 		 3.0  625,050 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
90.00 
100.0 
90.00 

208,350 		 625,050 
0 
⑨年額支払賃料        208,350 円　×　12ヶ月　＝　       2,500,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,500,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       250,020 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,250,180 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           625,050 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,625 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,255,805 円　　　　（　        12,194 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ８Ｃ
　　　　-3		 2,445  
(   2,374) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[151.5]		 100
[ 80.0]
2,319 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,321 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,315 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ９Ｃ
　　　　-3		 1,554  
(   1,507) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 77.2]		 100
[100.0]
2,287 
c ２４Ｋ１０ＣＹ
　　　　-9		 1,592  
(   1,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[102.3]		 100
[ 75.0]
2,358 
郡山 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 89,500 円  　　　　     17,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 125,010 円  　　　        2,500,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      107,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      182,500 円  　　　　     17,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,900 円  　　　　     17,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,900 円  　　　　     17,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         540,610 円　（　　　　　　         2,922 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,313,860 円  
（　　　　　         7,102 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,255,805 円      
②総費用 540,610 円      
③純収益　①－② 1,715,195 円      
④建物等に帰属する純収益 1,313,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 401,335 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 379,382 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,051 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,295,808 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 郡山 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市本町二丁目１９番
 3802000384710-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考