別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
郡山 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.
鑑定評価額 173,000,000 円  １㎡当たりの価格 91,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市南１丁目５４番
 ②地積
　(㎡)		 1,897  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等


(70,200)
不整形
1:2.5		 店舗兼工場

Ｓ1		 大中規模の店舗が建
ち並ぶ県道沿いの商
業地域		 西24m県道、背面道 水道、ガス、下水 郡山

3.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路の交差部付近に形成
されたロードサイド型の店舗
が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 ２４ｍ県道 交通

施設		 郡山駅南西方

3.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗集積度が高い幹線道路沿いの商業地域で集客力がある。物価高騰に対する懸念はあるものの新型コロナの規
制緩和もあり堅調な需要を維持している。地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として郡山市内の路線商業地域。需要者の中心は沿道サービスを提供する圏域内外の法人事業者。近隣
地域は旧国道と国道４９号との交差部付近に形成された路線商業地域。広域的に店舗展開をしている物販店舗、飲食店
舗等が集積しており顧客吸引力に優れていることから需要は堅調に推移しているが供給が殆ど無い。取引自体が少なく
、稀に見られる取引もその価格や規模が様々であるため取引の中心となる価格帯の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は収益性を指向すべき商業地域ではあるが、昨今の建築費高騰により投下資本に見合った賃料が徴収されてい
ないこと等から収益価格が低位に試算された。近隣地域では自用目的での取引が主体であることに鑑み、本件では、自
用目的の取引で類似地域に於ける市場で実際に成立した取引事例に基づく比準価格を標準に、収益価格を参考とし、新
型コロナに対する規制緩和後の人流の回復傾向、景気動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの規制緩和に伴い郡山駅前の店舗
系の商業地では需要が回復している。事務所
系の商業地や路線商業地については堅調な需
要が続いている。

近隣地域背後に合同庁舎の移設が予定されて
いることから人流が更に高まることも予想さ
れるが、現時点において地域要因に格別の変
動は見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１２

-20		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南18m国道、
西6m、角地
２住居

(80,200)
b ２４Ｋ８

-12		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東15m国道、
南5.5m、角地
近商

(90,200)
c ２４Ｋ２Ｙ

-92		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北25m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ２４Ｋ２Ｙ

-115		 郡山市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m市道、
北6m、二方路
２住居

(60,200)
e ２４Ｋ２

-7		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東18m県道、
南東6m、
南西6m、
三方路
２住居
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,811  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
65,884 		 100
[  82.2]
80,151 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
81,000 
b (　           ) 
53,838  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
68,278 		 100
[  84.0]
81,283 
82,100 
c (　           ) 
64,796  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
73,795 		 100
[  82.0]
89,994 
90,900 
d (　     72,020) 
72,020  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
72,514 		 100
[  80.9]
89,634 
90,500 
e (　           ) 
83,145  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
81,720 		 100
[  74.6]
109,544 
111,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,100 円／㎡]  



郡山 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,615,511 
4,891,416 
13,724,095 
10,437,000 
3,287,095 		 （　0.9460）
3,109,592 		 （  5.2 -  0.1 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     60,972,392 円　　　　（　     32,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 360.00 Ｓ2 720.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   1,897 ㎡     27.0 m x   67.0 m  前面道路：県道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺土地の利用状況、対象標準地の画地条件等から一棟貸しの店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
720.00 
100.0 
720.00 
2,388 
1,719,360 		 3.0  5,158,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
720.00 
100.0 
720.00 

1,719,360 		 5,158,080 
0 
⑨年額支払賃料      1,719,360 円　×　12ヶ月　＝　      20,632,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,632,320 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,063,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,569,088 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,158,080 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,423 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,615,511 円　　　　（　         9,813 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ６Ｃ
　　　　-1		 2,330  
(   2,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,991 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,394 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,388 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ１２Ｃ
　　　　-5		 1,540  
(   1,536) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,131 
c ２４Ｋ１４ＣＹ
　　　　-6		 1,917  
(   1,859) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,061 
郡山 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 710,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,031,616 円  　　　       20,632,320　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,417,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,448,400 円  　　　　    142,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       142,000 円  　　　　    142,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,891,416 円　（　　　　　　         2,579 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 142,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 191,000 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,437,000 円  
（　　　　　         5,502 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,615,511 円      
②総費用 4,891,416 円      
③純収益　①－② 13,724,095 円      
④建物等に帰属する純収益 10,437,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,287,095 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,109,592 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,639 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,972,392 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 郡山 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市南一丁目５４番
 3802010042028-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
郡山 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 5-2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　真一   TEL.
鑑定評価額 173,000,000 円  １㎡当たりの価格 91,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市南１丁目５４番
 ②地積
　(㎡)		 1,897  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等


(70,200)
不整形
1:2.5		 店舗兼工場

Ｓ1		 大中規模の店舗が建
ち並ぶ県道沿いの商
業地域		 西24m県道、背面道 水道、ガス、下水 郡山

3.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いの大中規模店舗
が連坦する地域		 街

路		 ２４ｍ　県道 交通

施設		 郡山駅南西方

3.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 大中規模の店舗が連坦する幹線道路沿いの商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。一般的要因
も相俟って、地価は上昇基調が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は郡山市全域の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ法人・個人事業者及び
近県の法人が中心である。幹線道路沿いの立地であることから高い市場競争力を維持しており、企業収益が持ち直しの
動きが見られることも相俟って需要は堅調である。取引総額は個別性が強く、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は路線商業地域で自用の店舗の建物が中心になっている。建築費が高騰しており土地価格に見合う賃料水準が
形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格を参酌
し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益・雇用情勢は緩やかに改善しており
、個人消費は持ち直している。住宅着工・土
地取引は減少している。


大中規模の店舗が連坦する幹線道路沿いの商
業地域であり、一般的要因の影響も相俟って
需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１２

-20		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南18m国道、
西6m、角地
２住居

(80,200)
b ２４Ｋ１４

-43		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西25m市道、
南5.5m、
東7.5m、
三方路
近商

(90,200)
c ２４Ｋ６Ｙ

-28		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d ２４Ｋ１０
Ｙ
-60		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西18m県道、
北8m、角地
準工

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,811  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.6]
65,884 		 100
[  78.3]
84,143 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
85,000 
b (　           ) 
60,806  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
62,695 		 100
[  73.8]
84,953 
85,800 
c (　           ) 
62,411  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[  90.0]
80,518 		 100
[  85.9]
93,735 
94,700 
d (　           ) 
68,826  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
69,636 		 100
[  76.5]
91,027 
91,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.8 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,200 円／㎡]  



郡山 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、造成事例を収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,136,308 
4,761,660 
13,374,648 
9,982,400 
3,392,248 		 （　0.9453）
3,206,692 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     61,667,154 円　　　　（　     32,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 350.00 Ｓ2 700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   1,897 ㎡     27.0 m x   67.0 m  前面道路：県道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸し・専有面積７００．００㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
700.00 
100.0 
700.00 
2,393 
1,675,100 		 3.0  5,025,300 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
700.00 
100.0 
700.00 

1,675,100 		 5,025,300 
0 
⑨年額支払賃料      1,675,100 円　×　12ヶ月　＝　      20,101,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,101,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,010,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,091,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,025,300 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,228 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,136,308 円　　　　（　         9,561 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１０ＣＹ
　　　　-8		 2,262  
(   2,197) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[106.7]		 100
[100.0]
2,465 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,399 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,393 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ２ＣＹ
　　　　-3		 1,466  
(   1,463) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[104.0]		 100
[ 70.0]
2,315 
c ２４Ｋ２Ｃ
　　　　-2		 1,555  
(   1,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.9]		 100
[ 75.0]
2,417 
郡山 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 680,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,005,060 円  　　　       20,101,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,417,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,387,200 円  　　　　    136,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,761,660 円　（　　　　　　         2,510 円／㎡）　　（経費率　　  26.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 189,000 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,982,400 円  
（　　　　　         5,262 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,136,308 円      
②総費用 4,761,660 円      
③純収益　①－② 13,374,648 円      
④建物等に帰属する純収益 9,982,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,392,248 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,206,692 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,690 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,667,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 郡山 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市南一丁目５４番
 3802010042028-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考