令和6年1月15日　提出 郡山 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -52 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　健次   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市富久山町久保田字南田１８番１ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 郡山 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 逢瀬川の近くに位置し、ハザ ードマップの浸水想定区域内 に存する。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 郡山駅北方 2.1km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 今後も戸建住宅を主とした住宅地域として熟成していくと予測する。ハザードマップの浸水想定区域内に存する が、幹線道路へのアクセスが良く、利便性もあることから地価は上昇基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市中心部の北西側に広がる住宅地域一帯。需要者は市内の３０代ファミリー層が中心である。当地域 はハザードマップの浸水想定区域内に存するものの、令和元年東日本台風による水害は無く、市の中心部に比較的近い こともあり土地需要は堅調に推移している。土地は２００㎡で１０００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円程度が 需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、昨今の建築費高騰から、収益価格を求めることはできなかった。市 場では快適性や利便性を重視しての戸建向き宅地の取引が主であり、同一需給圏内の類似地域から多くの信頼性のある 取引事例を収集し得た。従って市場性を反映した比準価格を採用して、市場参加者の属性や地域要因の将来性ならびに 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [104.0] 100 100 [102.0] 100 [125.8] [100.0] 100 42,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 分譲戸建住宅やマンション需要の高まりや商 業地域での建替え需要が進んでおり不動産需 要は堅調である。 市の中心部に近く立地し利便性が高く、当地 域に対する土地需要は堅調で地価の上昇が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.2 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％