別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
郡山 -51　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 -51 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　健次   TEL.
鑑定評価額 199,000,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市堤下町２７番
 ②地積
　(㎡)		 1,483  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1		 共同住宅

ＲＣ15		 高層マンションの多
い文化通り背後の住
宅地域		 東9m市道、南側道 水道、ガス、下水 郡山

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 文化通り背後の高層のマンシ
ョンが多い住宅地域		 街

路		 基準方位　北、　９
ｍ市道		 交通

施設		 郡山駅南西方

1.3km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 商業施設や小学校に近接し利便性に優れ、容積率も高く中高層マンションも見られる地域である。今後も現状を
維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              131,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は郡山市中心部及び県内主要都市の高度利用化可能なマンション適地としての地域。需要者の中心はマンシ
ョン開発業者で立地条件に対する選好性が強い。市中心部において新規分譲マンションの供給が引き続き行われ、販売
価格も高位で推移しているが、立地条件から販売に苦戦しているマンションも見られる。また素地買い入れも継続して
行われている。取引される価格帯が規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンション適地としての立地や規模等が類似する取引事例を収集した。得られた比準価格は市場を反映した実証的価格
である。開発法による価格は典型的な需要者であるマンション開発業者の視点から投資採算性を反映して試算したが、
建築費の高騰や販売期間等の予測に不確定要素を含んでいる。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、開発法に
よる価格を比較考量して、マンション建設の動向や地域経済の状況を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 分譲戸建住宅やマンション需要の高まりや商
業地域での建替え需要が進んでおり不動産需
要は堅調である。


市中心部での建設計画が継続しており、マン
ション需要は底堅い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 -51　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ８

-27		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東18m市道、
北4.5m、角地
近商

(90,200)
b ２４Ｋ２Ｙ

-93		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m県道、
西3.9m、角地
近商

(90,300)
c ２４Ｋ２Ｙ

-113		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北17.5m市道、
東3m、南2.7m、
三方路
２住居

(70,200)
d ２４Ｋ１３
Ｙ
-71		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
西4m、東2m、
三方路
１住居

(70,200)
e ２４Ｋ１Ｙ

-7		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西7.3m市道、
東3.3m、
二方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,236  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
181,775 		 100
[ 141.3]
128,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.1]
　　　　 100
135,000 
b (　           ) 
109,447  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[  96.9]
123,887 		 100
[  97.2]
127,456 
134,000 
c (　           ) 
85,302  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  91.8]
100,747 		 100
[  81.6]
123,464 
130,000 
d (　           ) 
136,258  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
142,617 		 100
[ 106.5]
133,913 
141,000 
e (　           ) 
267,440  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
273,733 		 100
[ 133.5]
205,043 
216,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



郡山 -51　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 周辺のマンションは分譲が主であり、自己使用物件が中心で賃貸物件の供給は少なく、高層共同住宅の賃貸市場
が未成熟である。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 画地規模や公法上の規制等から、高層共同住宅の想定が可能なため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,898,585,799 
1,704,379,416 
12 
420,000 
5,690.40 
276,000 
6,320.60 
⑧開発法による価格 　　          194,206,383 円　　　　（　              131,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 -51　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,483 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,483.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
599.40 ㎡  6,320.60 ㎡  5,929.80 ㎡  390.80 ㎡  5,690.40 ㎡  ＲＣ・13F
 (    72 戸)
 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      40.4 ％）  （     426.2 ％）  （     399.9 ％）  （      26.4 ％）  （     90.03 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
100 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   37.0 ｍ

  40.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    9.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 420,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    420,000 円／㎡　　×　　     5,690.40 ㎡　　＝　　　　       2,389,968,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,389,968,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   276,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   284,280 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    284,280 円／㎡　　×　　　   6,320.60 ㎡　　＝　　　　       1,796,820,168 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,389,968,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         238,996,800 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,035,816,968 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金 7 ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 17 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 215,097,120 円  (      9 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　          195,716,869 円 
販売総額(2期) 23,899,680 円  (      1 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           20,164,160 円 
販売総額(3期) 2,150,971,200 円  (     90 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　        1,682,704,770 円 
収入合計 － － － － 1,898,585,799 円 
支出 建築工事費(1期) 359,364,034 円  (     20 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          336,364,736 円 
建築工事費(2期) 359,364,034 円  (     20 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          308,981,196 円 
建築工事費(3期) 1,078,092,101 円  (     60 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          843,391,451 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 143,398,080 円  (     60 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          134,220,603 円 
販売管理費(2期) 95,598,720 円  (     40 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　           81,421,430 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,704,379,416 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,898,585,799 円　　－　　　　　　        1,704,379,416 円　　＝　　　　　           194,206,383 円 

              131,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 郡山 -51　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市堤下町２７番
 3802000367760-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
郡山 -51　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 -51 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳   TEL.
鑑定評価額 199,000,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市堤下町２７番
 ②地積
　(㎡)		 1,483  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:1		 共同住宅

ＲＣ15		 高層マンションの多
い文化通り背後の住
宅地域		 東9m市道、南側道 水道、ガス、下水 郡山

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　９
ｍ市道		 交通

施設		 郡山駅南西方

1.3km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 郡山駅徒歩圏で利便施設にも近く、高度利用が可能な地域。生活利便性や快適性が優れる地域のマンション用地
に対する需要は高く、比較的大きな規模の画地については中高層共同住宅等の建築が進むと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              128,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県内主要都市において投資採算性の見込まれるマンション建設適地の存する地域一円、特に市内中心部に
存するマンション用地との代替性は高い。需要者はマンション開発業者、ハウスメーカー等が中心と思料する。相次ぐ
マンション供給によって在庫戸数が積み上がっているほか、建築費や物価の上昇影響が懸念されるため、今後注視する
必要があるが、現時点では大きな影響は認められない。中心となる価格帯は、各画地毎に一様ではなく、見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路背後に高層マンション等が多く見られる地域に存する。比準価格はマンション素地となりうる規模を有する実
際の取引から求められており、実証性を有する。開発法による価格は開発業者の投資採算性を反映した価格だが、多く
の想定項目を含んでいる点に留意する必要がある。よって本件では、実証性の高い比準価格をより重視し、開発法によ
る価格と比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価や海外経済動向など先行きに不透明感が
あるものの、個人消費、設備投資等に持ち直
しの動きが見られる。ただし、当市人口はや
や減少傾向。

住宅地として既に熟成しており、マンション
適地の宅地供給は限定的なことから、地域内
及び周辺において、特段の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 -51　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｙ

-10		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m県道、
南12m、角地
商業

(100,600)
b ２４Ｋ２Ｙ

-130		 郡山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東23m市道、
北6m、角地
１住居

(80,200)
c ２４Ｋ２Ｙ

-101		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ２４Ｋ２Ｙ

-2		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西3m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,879  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
157,091 		 100
[ 126.4]
124,281 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.1]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
127,936  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
127,444 		 100
[  92.2]
138,226 
145,000 
c (　           ) 
56,931  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[  83.2]
98,534 		 100
[  85.4]
115,379 
121,000 
d (　           ) 
152,102  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
150,955 		 100
[ 110.2]
136,983 
144,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



郡山 -51　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンション素地の取引においては、賃貸収益性は重視されておらず、収益還元法は適用しなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,867,058,298 
1,677,065,514 
12 
422,000 
5,690.40 
274,000 
6,320.60 
⑧開発法による価格 　　          189,992,784 円　　　　（　              128,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 -51　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,483 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,483.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
599.40 ㎡  6,320.60 ㎡  5,929.80 ㎡  390.80 ㎡  5,690.40 ㎡  ＲＣ・13F
 (    72 戸)
 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      40.4 ％）  （     426.2 ％）  （     399.9 ％）  （      26.4 ％）  （     90.03 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
100 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   37.0 ｍ

  40.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    9.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 422,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    422,000 円／㎡　　×　　     5,690.40 ㎡　　＝　　　　       2,401,348,800 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,401,348,800 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   274,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   282,220 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    282,220 円／㎡　　×　　　   6,320.60 ㎡　　＝　　　　       1,783,799,732 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,401,348,800 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         240,134,880 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,023,934,612 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 7 ヶ月  開発負担金 7 ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 7 ヶ月  販売収入(1期目) 18 ヶ月  販売管理費(2期目) 22 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 27 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 27 ヶ月  販売収入(3期目) 29 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 192,107,904 円  (      8 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          162,081,439 円 
販売総額(2期) 1,728,971,136 円  (     72 ％) ×　　0.7749  （     27 ヶ月） ＝　　        1,339,779,733 円 
販売総額(3期) 480,269,760 円  (     20 ％) ×　　0.7604  （     29 ヶ月） ＝　　          365,197,126 円 
収入合計 － － － － 1,867,058,298 円 
支出 建築工事費(1期) 356,759,946 円  (     20 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          333,927,309 円 
建築工事費(2期) 356,759,946 円  (     20 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          303,852,446 円 
建築工事費(3期) 1,070,279,839 円  (     60 ％) ×　　0.7749  （     27 ヶ月） ＝　　          829,359,847 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 120,067,440 円  (     50 ％) ×　　0.9360  （      7 ヶ月） ＝　　          112,383,124 円 
販売管理費(2期) 120,067,440 円  (     50 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　           97,542,788 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,677,065,514 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,867,058,298 円　　－　　　　　　        1,677,065,514 円　　＝　　　　　           189,992,784 円 

              128,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 郡山 -51　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市堤下町２７番
 3802000367760-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考