令和6年1月16日　提出 郡山 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -39 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 7,380,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市熱海町安子島字町１７０番 ②地積 　(㎡) 595   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南7.5m市道 水道 安子ケ島 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   130 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 安子ケ島駅北西方 630m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落として熟成しており地域状況に特段の変動要因もなく今後も現状を維持し推移すると予測する。人口減 少が進む中、市街化調整区域内に存し流動性が低いことから、地価は当面下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市郊外の市街化調整区域内における農家集落を主とする住宅地域一帯で、需要者は圏内に地縁性を有 する個人にほぼ限定される。市内の市街地では住宅地取引は堅調に推移しているが、市街化調整区域内では住宅団地を 除き宅地需要は乏しく、圏内の多くの地域で地価の下落が続いている。圏内で取引される価格帯は規模等によりまちま ちで、取引自体が少ないこともあって、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に存し、当地域内及びその周辺には農家住宅も多く見られ自己使用物件がほとんどを占めており、住 宅の賃貸借市場が形成されていないことから収益還元法は適用できなかった。同一需給圏内での宅地取引は自己使用目 的のものが支配的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、かかる取引市場の実態 を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [131.3] [100.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地では多くの地域で取引価格の上昇がみ られるが、市街化調整区域の集落地域等では 市の人口が減少し高齢化が進行する中で需要 停滞が継続。 市街化調整区域内の農家集落であり土地需要 は弱く、高齢化が進行する中で需要回復の要 因も見当たらず、地価は続落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％