令和6年1月15日　提出 郡山 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -36 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏   TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市日和田町字原１２番４２ (日和田９街区２－１) ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に空 地も見られる新興住 宅地域 北6m区画街路 水道、下水 日和田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市北部、日和田地区の土地区 画整理事業が施行中の住宅地 域。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ区画街路 交通 施設 日和田駅南西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主とする戸建住宅地域で、今後も戸建住宅等の建築が進むものと予測する。周辺の土地区画整理事業 地では保留地販売も完売し供給が少ないため、建売分譲による高値の取引が見られ、地価水準は上昇している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市街地の住宅地域で、特に土地区画整理事業地内の住宅地や北部の幹線道路背後の住宅地域との代替 ・競争関係が強い。需要者は同一需給圏内の居住者及び勤務者を中心に、圏外からの転入も見られる。複合型商業施設 に比較的近接し、土地区画整理事業での保留地販売が完売し売り物件が少なく、最近ではパワービルダーの建売分譲に よる高値取引も見られる。土地価格総額で１０００万円程度、新築建物付きで３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での取引が支配的で、快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標として価格が決定される ことが一般的と認められる。収益還元法はアパート用地としては画地規模が小さく経済的に賃貸事業が成り立たないた め、適用できなかった。従って、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、不動産需要者の動向や地 域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,900 円／㎡ [104.0] 100 100 [102.0] 100 [ 96.4] [100.0] 100 56,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国道４９号から駅寄りの地域の中心部では富 裕層を中心に需要が強く高値取引もある。周 辺部や郊外部でもパワービルダーの動きが活 発で需給は堅調。 郊外ではあるが複合型商業施設に比較的近く 、周辺での売り物件が少ないため、建売分譲 の高値取引が見られ土地需要が堅調で、地価 は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.6 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.5 ％  ％