別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
郡山 -35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 -35 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.
鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市池ノ台１１５番６
｢池ノ台９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 300  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1.5:1		 住宅

Ｗ2F1B		 一般住宅に寮等が混
在する環境の良い住
宅地域		 西6.3m市道 水道、ガス、下水 郡山

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 邸宅等が集まる公園近くの住
宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
．３ｍ市道		 交通

施設		 郡山駅南西方

2.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 郡山駅に近く、かつ公園に近接する品等の高い住宅地域であり、現状維持的な推移と予測。利便性と快適性共に
優れる住宅地域であり、供給は少ない一方、富裕層等を中心とした需要は根強く、地価は上昇傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市街地中心の住宅地域一円であるが、快適性が高く地価水準の高い住宅地との代替性が強い。需要者は
市内の高所得者層が中心である。快適性やステイタスを重視する富裕層等の需要は根強い一方、新規の供給は限定的で
少なく、地価は上昇傾向にある。土地は２，０００万円以上、新築の戸建住宅は概ね５，０００万円～６，５００万円
程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅も見られる住宅地域であるが、地価に見合った賃料が形成されておらず、建築費の高騰もあって収益価格は低
位に試算された。一方、収益性よりも品等の高さやステイタスを重視する取引が中心の地域であり、同様の需要による
取引に基づいて作成された信頼性の高い取引事例から求められた比準価格の説得力は高い。よって比準価格を採用し、
収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　郡山 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[134.7]		 [101.0]
100		 100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減、世帯数は微増傾向。市街地全般
に供給がボトルネック化しており、土地の稀
少性が高まっている。


高品等の住宅地域として高い競争力を維持し
ている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 -35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ８

-14		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
西12m、南4m、
三方路
近商

(100,200)
b ２４Ｋ２

-56		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5m市道、
北4m、角地
１住居

(70,200)
c ２４Ｋ８

-4		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6.5m市道、
中間画地
商業

(90,390)
d ２４Ｋ８

-1		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e ２４Ｋ８

-10		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.5m市道
、北西2.5m、
角地
１住居

(70,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
97,852  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.9]
108,163 		 100
[ 106.9]
101,181 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
85,593  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
86,097 		 100
[  83.1]
103,606 
105,000 
c (　           ) 
95,981  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 106.0]
102,118 		 100
[ 102.3]
99,822 
101,000 
d (　           ) 
90,546  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
93,032 		 100
[  84.2]
110,489 
112,000 
e (　           ) 
101,393  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.7]
110,935 		 100
[ 108.9]
101,869 
103,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.6 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    102,000 円／㎡]  



郡山 -35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,258,675 
696,608 
2,562,067 
2,388,240 
173,827 		 （　0.9714）
168,856 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,517,833 円　　　　（　     11,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 -35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.78 Ｗ2 173.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   300 ㎡     20.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：ファミリータイプ（２ＤＫ）、平均専有面積：約４３．３９㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
86.78 
100.0 
86.78 
1,583 
137,373 		 2.0  274,746 
1.0  137,373 

 2～ 2		 居宅
86.78 
100.0 
86.78 
1,615 
140,150 		 2.0  280,300 
1.0  140,150 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
173.56 
100.0 
173.56 

277,523 		 555,046 
277,523 
⑨年額支払賃料        277,523 円　×　12ヶ月　＝　       3,330,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     173.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,330,276 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       166,514 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,163,762 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           555,046 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,273 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          277,523 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          89,640 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,258,675 円　　　　（　        10,862 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３ＣＹ
　　　　-20		 1,781  
(   1,735) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]
1,664 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,583 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ１２ＣＹ
　　　　-1		 1,611  
(   1,611) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]
1,635 
c ２４Ｋ１２ＣＹ
　　　　-4		 1,683  
(   1,638) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[112.0]
1,582 
郡山 -35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,500 円  　　　　     32,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 99,908 円  　　　        3,330,276　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       67,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      272,800 円  　　　　     32,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,200 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,100 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         696,608 円　（　　　　　　         2,322 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     173.56 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0744     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,388,240 円  
（　　　　　         7,961 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,258,675 円      
②総費用 696,608 円      
③純収益　①－② 2,562,067 円      
④建物等に帰属する純収益 2,388,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 173,827 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 168,856 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          563 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,517,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 郡山 -35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市池ノ台１１５番６
 3802000323691-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
郡山 -35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
郡山 -35 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　栄一   TEL.
鑑定評価額 31,200,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 郡山市池ノ台１１５番６
｢池ノ台９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 300  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1.5:1		 住宅

Ｗ2F1B		 一般住宅に寮等が混
在する環境の良い住
宅地域		 西6.3m市道 水道、ガス、下水 郡山

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 まとまった規模の画地が多い
、南傾斜の良好な居住環境を
有する住宅地域		 街

路		 基準方位　北　６．
３ｍ市道		 交通

施設		 郡山駅南西方

2.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部に近く居住環境も良好な市内でも有数の住宅地域で、今後とも上位の住宅地域としての「格」を維持して
いくものと予測する。地価も、建築費や金利の動向にも大きく左右されず堅調に推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は郡山市の市街地中心部の住宅地域である。国道４９号内側の利便性の良い住宅地域と代替性を有するが、
価格牽連性が強い地域は限られる。品等上位の住宅地域であり、需要者は市内の買替層が中心となる。物件を待つ需要
者が多い反面、供給は非常に少ないことから、物件が出ると高価格帯での取引が成立する傾向にある。総額にとらわれ
ない需要者が多い地域であるため、特に需要の中心となる価格帯は意識されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の住宅地としての取引が中心の地域であり、比準価格は市街地中心部の代替性を有する住宅地域の取引事例から求
められ、実証的で説得力がある。一方、収益価格は非常に低位に得られた。これは、昨今の建築費の上昇が影響したも
のと思料されるが、市内の住宅地域においては居住の快適性が重視されるため、地価は周辺の取引価格により判断され
ている。よって、代表標準地との検討も踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　郡山 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[129.5]		 [101.0]
100		 104,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郡山市の人口は微減、世帯数は微増で推移し
ている。不動産市場は低金利等を背景とした
厚みのある需要が建築費の上昇を吸収し堅調
に推移している。

景気の状態に関わらずに需要者が存在する地
域であり、堅調な推移を継続した。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 郡山 -35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ８

-14		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
西12m、南4m、
三方路
近商

(100,200)
b ２４Ｋ３Ｙ

-31		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西5.5m市道
、中間画地
１住居

(70,200)
c ２４Ｋ３Ｙ

-30		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ２４Ｋ８

-1		 郡山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e ２４Ｋ４Ｙ

-3		 郡山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.2m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
97,852  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.9]
108,163 		 100
[ 104.7]
103,308 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
104,904  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
108,051 		 100
[ 101.9]
106,036 
107,000 
c (　           ) 
116,534  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
116,310 		 100
[ 107.3]
108,397 
109,000 
d (　           ) 
90,546  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
93,032 		 100
[  92.8]
100,250 
101,000 
e (　           ) 
84,766  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
90,999 		 100
[  95.6]
95,187 
96,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    104,000 円／㎡]  



郡山 -35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,187,812 
615,736 
2,572,076 
2,335,610 
236,466 		 （　0.9711）
229,632 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,686,367 円　　　　（　     15,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
郡山 -35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 84.00 Ｗ2 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   300 ㎡     20.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 形式：２ＤＫ。平均専有面積：４２㎡。各階２戸の計４戸。駐車場は各戸１台で、駐車料は賃料に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,592 
133,728 		 2.0  267,456 
1.0  133,728 

 2～ 2		 居宅
84.00 
100.0 
84.00 
1,640 
137,760 		 2.0  275,520 
1.0  137,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

271,488 		 542,976 
271,488 
⑨年額支払賃料        271,488 円　×　12ヶ月　＝　       3,257,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,257,856 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       162,893 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,094,963 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           542,976 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,158 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          271,488 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          87,691 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,187,812 円　　　　（　        10,626 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３ＣＹ
　　　　-20		 1,781  
(   1,735) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[101.0]
1,679 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,640 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,592 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ１２Ｃ
　　　　-1		 1,582  
(   1,582) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.0]
1,752 
c ２４Ｋ３ＣＹ
　　　　-19		 1,527  
(   1,526) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,591 
郡山 -35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 93,300 円  　　　　     31,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 97,736 円  　　　        3,257,856　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       67,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      264,300 円  　　　　     31,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,200 円  　　　　     31,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,100 円  　　　　     31,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         615,736 円　（　　　　　　         2,052 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,335,610 円  
（　　　　　         7,785 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,187,812 円      
②総費用 615,736 円      
③純収益　①－② 2,572,076 円      
④建物等に帰属する純収益 2,335,610 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 236,466 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 229,632 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          765 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,686,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 郡山 -35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　郡山市池ノ台１１５番６
 3802000323691-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考