令和6年1月15日　提出 郡山 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -25 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　原田　昌明   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市深沢２丁目１９７番２ ｢深沢２－１７－５｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅にアパート が見られる閑静な住 宅地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 郡山 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   350 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 酒蓋公園、荒池公園に近く立 地する高台の住宅地域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 郡山駅南西方 2.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 公園に近い閑静な住宅地域として熟成しており現状を維持し推移すると予測する。市の中心部近くに立地し住環 境に優れた当地域に対する需要は依然強く、建築費の動向にもよるが地価は当面強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市の中心部及びその周辺部における住宅地域一帯で、需要者は市内居住者が中心である。圏内では利 便性や住環境が良好な地域が多いことから選好性が高く、市内でも地価水準は高位にあるが、近年住宅建築費が高騰す る中でも土地需要は依然として強い状況を継続している。土地は２０００万円から２５００万円程度、新築戸建住宅で ４０００万円から５０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近時の建築費上昇に見合った賃料水準が未だ形成されておらず、土地建物一体としての純収益から、建物に帰属する純 収益を控除した段階でマイナスとなったため、収益価格を求めることはできなかった。対象標準地は居住の快適性が重 視される住宅地域に存し、また同一需給圏内での土地取引は自己使用目的のものが中心であることから、かかる市場の 実態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部での強い土地需要が周辺部、郊外部 にも波及し多くの地域で取引価格が上昇。集 落地域や令和元年東日本台風の被災地域では 需要停滞が継続。 居住環境、生活利便性共に優れた当地域内の 宅地に対する需要は強く、地価は上昇を継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％