令和6年1月15日　提出 郡山 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -22 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　淺川　和徳   TEL.

鑑定評価額 5,630,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市字古川８０番７ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等と農地が 混在する住宅地域 東4m市道 水道、下水 郡山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    90 ｍ、南   250 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 阿武隈川左岸に形成された浸 水被害リスクを内包する住宅 地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 郡山駅南東方 1.9km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 郡山駅の南東方、幹線道路と阿武隈川の間に挟まれた地域に形成された既成住宅地域である。周辺環境等に特段 の変動要因はなく、当面の間、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市内の既成市街地の住宅地域一円である。特に、市街地東部から南東部の住宅地域との代替性が高い と思料する。需要者は市内在住の居住者及び通勤者等の一次取得者が中心と考えられる。近年、浸水被害等の自然災害 リスクに対する関心が高まる一方、市内中心部の土地価格が著しく値上がりするなか、値頃感を求める需要も見込まれ る。土地は５００万円～７００万円、新築戸建住宅で２，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には戸建住宅のほかアパート等も見られるが、前面道路の幅員及び規模等の関係から、経済合理性を伴った賃貸用 不動産を建築想定することが困難であるため、収益還元法は適用できなかった。居住の快適性・利便性をより重視し、 自己使用目的での取引が中心となる戸建住宅市場では、現実に市場で発生した取引価格を指標として価格決定が行われ ることが一般的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,400 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.6] [103.0] 100 35,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価や海外経済動向など先行きに不透明感が あるものの、個人消費、設備投資等に持ち直 しの動きが見られる。ただし、当市人口はや や減少傾向。 阿武隈川に近い既成の住宅地域である。自然 災害リスクに対する感度は依然高い。地域内 及び周辺において、特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％