令和6年1月15日　提出 郡山 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -18 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市開成３丁目２４３番 ｢開成３－１５－１１｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｓ3 住宅の中にアパート 等が見られる既成住 宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 郡山 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 学校等公共施設に近く利便性 に優れる住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 郡山駅西方 3.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 各種公共施設、幹線道路等に近い市街地中心の住宅地域であり、現状維持的な推移と予測。細街路や一方通行路 が多く快適性はやや劣るが、稀少性の高い既成市街地にあり、地価は上昇傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心の住宅地域一円であるが、稀少性の高い既成市街地内の住宅地との代替性が強い。需要者は市 内の安定した所得を得ている層が中心。細街路や一方通行路も多く快適性はやや劣るが、学校、商業施設、公園、幹線 道路等に近く利便性は市内でも特に高く、加えて開成地区というステータスから稀少性が高い。需要の中心となる価格 は、土地は１，６００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅で４，０００万円～５，０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅も混じる住宅地域であるが、地価に見合った賃料が形成されておらず、建築費の高騰もあって収益価格は低位 に試算された。一方、収益性よりも利便性やステイタスを重視する取引が中心の地域であり、同様の需要による取引に 基づいて作成された信頼性の高い取引事例から求められた比準価格の説得力は高い。よって比準価格を採用し、収益価 格は参考にとどめ、市街地中心部の住宅地域の地価バランスも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　郡山 -32                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     77,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は微増傾向。市街地全般 に供給がボトルネック化しており、土地の稀 少性が高まっている。 利便性に優れる上に知名度も高く、高い競争 力を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％ +4.0 ％