令和6年1月15日　提出 郡山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   郡山 -10 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　眞宏   TEL.

鑑定評価額 35,700,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 郡山市並木５丁目３番１１ ②地積 　(㎡) 399   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中にマン ション等が混在する 住宅地域 東6m市道 水道、下水 郡山 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 内環状線背後の既成住宅地域 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 郡山駅北西方 3.9km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主とする低層住宅地域で、今後も現状で推移するものと予測する。幹線道路と沿道の店舗に近く利便 性が良く、周辺での売り物件が少ないため、高値の取引が見られ土地需要が堅調で、地価水準は上昇している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郡山市街地の住宅地域で、特に中心部の幹線道路背後の住宅地域との代替・競争関係が強い。需要者は同 一需給圏内の居住者及び勤務者が中心で、圏外からの転入も見られる。周辺では既存画地の細分割による民間宅地分譲 も見られ、住宅建設等が継続しており、住宅地需要は堅調である。土地は２００㎡程度で１５００～２０００万円程度 、新築戸建住宅で３５００～４０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での取引が主で、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。周辺に散見されるアパート等は 相続税対策の地主層による供給で、土地取得費の回収を要しない賃料水準にあり、昨今の建築費の高騰により土地に帰 属する純収益がマイナスとなったため、収益価格は試算できなかった。従って、信頼性のある取引事例により求めた比 準価格を標準として、地域経済の状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡山 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,400 円／㎡ [106.5] 100 100 [103.0] 100 [ 98.3] [102.0] 100 89,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部の神明町等の価格最上位の住宅地は天 井感が強く、地価上昇の中心はその周囲の住 宅地や近郊の利便性の良い住宅地に移ってい る。 幹線道路や沿道の店舗に近く利便性が良い。 周辺住宅地での住宅建築などで土地需要が堅 調で、規模はやや大きいが供給が少なく地価 は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.6 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％