令和6年1月15日　提出 会津若松 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 9-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市門田町大字一ノ堰字土手外１９２４番２０ ②地積 　(㎡) 1,521   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場 漆器関連の中小工場 、倉庫等が多い工業 地域 東10m市道 水道 会津若松 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   260 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,521 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 観光業の復活に伴い新たな伝 統工芸産業が生まれつつある 。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南方 7.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 漆器関連工場が集積する熟成度の高い工業地域であり、現状維持的な推移と予測。漆器業は不振であるが、幹線 道路や住宅地域等との接近性を重視する他業種の中小工場等の一定の需要があり、地価は横ばい傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市と隣接する会津盆地内の市町村の工業地域一円。需要者は各種製造業者、物流関連業界等の中 小法人が中心。各画地が小さいことから大規模化指向の工業地一般の需要とはミスマッチであるが、補助金等の誘致政 策等による需要喚起や物流関連業の用地不足感等に加え、バイパス道路整備の進展等から一定の需要が向かっており、 地価は横ばいに転じた。規模により取引価格は様々であり、中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自己使用目的での利用が殆どで賃貸市場が成立しておらず、収益還元法の適用はできず、比準価格のみを 試算した。近隣地域内での取引等も含む信頼性の高い事例資料に基づく比準価格は市場の実態を反映しており、説得力 も高い。よって比準価格を採用し、市内の工業地域の市場動向等も考慮の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微減した。新型コロナ の５類移行後、観光客入込は回復傾向にある 。土地取引、住宅着工戸数はやや減少してい る。 近隣地域近くの若松西バイパスがその一部と なる会津縦貫道路の整備が進むが、その影響 は顕在化していない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％