令和6年1月15日　提出 会津若松 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 5-8 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市天神町８１８番 ｢天神町２５－３７｣ ②地積 　(㎡) 463   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） 1:1 銀行 Ｓ2 事務所、店舗、医院 、銀行等が混在する 商業地域 南20m市道 水道、下水 会津若松 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.3 ｍ、奥行　約　　  21.7 ｍ、規模　　       463 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地南部に位置し、幅員２ ０ｍの都市計画道路沿いの商 業地域 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南方 4.1km 法令 規制 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地南東部の路線商業地域であり、背後の住宅地居住者を主な顧客としている。近隣地域内に開業したショッ ピングモールに続く新規店舗は見られないが一定の集客効果はあり、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市街地外縁部、幹線道路沿い路線商業地域の範囲である。需要者は会津若松市内の企業・個人事 業者を中心に県内外の広域的に事業を展開する企業も含まれる。会津若松市の郊外路線商業地域は近隣地域を含む門田 地区、東部の千石通り、北部の国道４９号・会津アピオ周辺、南西部の若松西バイパス周辺と分散しており、各地域間 の競争は激しい。店舗・事業の形態により用地の規模・予算等は様々で、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内の建物は自用がほとんどで、土地取引も自用目的がほとんどである。一方、地域内は様々な業種の出店が見 られ、敷地の規模も様々であり、借地等による土地利用もあると思われるが、収益価格が取引価格に影響を及ぼす程度 に賃貸市場は熟成していない。よって、規範性が低いと判断される収益価格は参考にとどめ、比準価格を重視し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 77.1] [100.0] 100 45,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年５月新型コロナの５類移行により社 会・経済活動は緩やかに持ち直している。一 方、円安等の影響による物価上昇の影響が懸 念される。 令和４年９月、地域内のホームセンター跡地 に、書店等を核とし、コーヒーショップや複 数の飲食店等が出店するショッピングモール が開業した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％