別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
会津若松 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
会津若松 5-7 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 会津若松市馬場本町３５番１外
｢馬場本町４－５８｣		 ②地積
　(㎡)		 594  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 事務所、倉庫兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所、住宅
等が混在する既成商
業地域		 南16m市道 水道、ガス、下水 会津若松

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地を縦断する国道１１８
号と東方の千石通りを東西に
結ぶ幹線市道沿いに位置する		 街

路		 １６ｍ　市道 交通

施設		 会津若松駅南東方

1.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗や事務所を中心とする地域であるが、一方で生活利便性に恵まれており、住宅地としての需要も見込
まれることから、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、会津若松市中心部の既存商業地域及び市街地外縁部幹線道路沿いの路線商業地域の範囲である。需要者
の中心は、会津若松市内の企業・個人事業主である。中心商業地域は空洞化が進行しているが、その外縁部の路線商業
地については一定の繁華性を維持しており、駐車場を備えた店舗や事業所の出店需要は堅調である。事業の内容により
用地規模・予算額等も様々であることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は自用の店舗・事務所が中心で一般住宅も見受けられる。近隣地域内の土地取引は自用目的がほとんどで、
一方、収益価格が取引価格に影響を及ぼす程度に賃貸市場は熟成していない。よって、収益価格は参考にとどめ、自己
使用目的の不動産取引が中心であるという地域的特性を考慮して比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　会津若松 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[105.8]		 [100.0]
100		 54,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年５月新型コロナの５類移行により社
会・経済活動は緩やかに持ち直している。一
方、円安等の影響による物価上昇の影響が懸
念される。

衰退傾向が続く中心商業地域とは性格がやや
異なり、店舗・事業所またはこれらとの併用
住宅用地の需要は比較的堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 会津若松 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｙ

-79		 会津若松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東10m市道、
南3m、二方路
商業

(100,400)
b ２４Ｋ７

-8		 会津若松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東20m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４Ｋ３Ｙ

-80		 会津若松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４Ｋ８Ｙ

-10		 会津若松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２４Ｋ１０
Ｙ
-15		 会津若松市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m県道、
東3m、角地
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,306  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.1]
55,268 		 100
[  97.9]
56,454 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,500 
b (　           ) 
52,621  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
52,253 		 100
[  96.5]
54,148 
54,100 
c (　           ) 
52,161  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
52,422 		 100
[  94.1]
55,709 
55,700 
d (　           ) 
57,996  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,170 		 100
[ 118.4]
49,130 
49,100 
e (　     22,213) 
31,733  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  63.3]
50,031 		 100
[  89.6]
55,838 
55,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -34.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.8 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -36.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,000 円／㎡]  



会津若松 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,579,268 
1,873,420 
5,705,848 
4,989,860 
715,988 		 （　0.9729）
696,585 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     13,395,865 円　　　　（　     22,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
会津若松 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 168.48 Ｓ2 336.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   594 ㎡     18.5 m x   33.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ事務所各フロア貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
168.48 
100.0 
168.48 
2,315 
390,031 		 3.0  1,170,093 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
168.48 
100.0 
168.48 
1,840 
310,003 		 3.0  930,009 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
336.96 
100.0 
336.96 

700,034 		 2,100,102 
0 
⑨年額支払賃料        700,034 円　×　12ヶ月　＝　       8,400,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     336.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,400,408 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       840,041 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,560,367 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,100,102 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,901 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,579,268 円　　　　（　        12,760 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ５Ｃ
　　　　-2		 2,714  
(   2,714) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,084 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,321 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,315 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３ＣＹ
　　　　-7		 2,367  
(   2,367) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
2,468 
c ２４Ｋ５Ｃ
　　　　-1		 951  
(     951) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,143 
会津若松 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 347,000 円  　　　　     69,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 420,020 円  　　　        8,400,408　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      343,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      624,600 円  　　　　     69,400,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        69,400 円  　　　　     69,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,400 円  　　　　     69,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,873,420 円　（　　　　　　         3,154 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     336.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,989,860 円  
（　　　　　         8,400 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,579,268 円      
②総費用 1,873,420 円      
③純収益　①－② 5,705,848 円      
④建物等に帰属する純収益 4,989,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 715,988 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 696,585 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,173 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,395,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 会津若松 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　会津若松市馬場本町３５番１
 3804000308174-0000
2 　会津若松市馬場本町３５番２
 3804000308175-0000
3 　会津若松市馬場本町３５番３
 3804000308176-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
会津若松 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
会津若松 5-7 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 会津若松市馬場本町３５番１外
｢馬場本町４－５８｣		 ②地積
　(㎡)		 594  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 事務所、倉庫兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所、住宅
等が混在する既成商
業地域		 南16m市道 水道、ガス、下水 会津若松

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       510 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地中心部の一般住宅等も
混在する幹線沿いの地域であ
る。		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 会津若松駅南東方

1.1km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地中心部の店舗、事業所、一般住宅等が混在する地域であり、商業性は弱いが、利便性は良好であり、地価
は概ね安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部の商業地域及び商業性を帯びた商住混在地域の圏域である。需要者の中心は市内の法人や個
人事業者が大部分である。本地域は市街地中心部の幹線沿いに店舗、事務所、一般住宅等が混在する地域であり、商業
性は弱いが、利便性は良好であり、需要は安定的な状況にある。取引件数は少なく、取引規模等も様々であり、需要の
中心価格帯を把握するのは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本地域は市街地中心部の商業地域であり、収益性は取引の有力な指標となるが、建築費の上昇により低位に求められ、
また、その試算過程の想定要因を含むことから、収益価格は信頼性が低い。比準価格は類似地域等の現実の取引事例よ
り求められ、現実的で信頼性が高い。よって、代表標準地からの検討も踏まえ、実証的で信頼性の高い比準価格をもっ
て上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　会津若松 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[104.8]		 [100.0]
100		 54,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部のスーパーの跡地利用の動きはないが
、市街地周辺部の宅地分譲、新型コロナの５
類移行後の観光客の増加及び新規工業団地建
設計画がある。

商業性は弱いが、市街地中心部の幹線沿いに
存し利便性は良好であり、需要は概ね安定的
な状況にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 会津若松 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｙ

-80		 会津若松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４Ｋ８Ｙ

-1		 会津若松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４Ｋ５

-5		 会津若松市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8.5m市道
、西7.5m、
角地
商業

(100,400)
d ２４Ｋ３Ｙ

-81		 会津若松市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,161  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
52,422 		 100
[  98.2]
53,383 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,400 
b (　           ) 
59,552  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
59,909 		 100
[ 103.0]
58,164 
58,200 
c (　           ) 
34,431  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  67.5]
51,009 		 100
[  92.3]
55,264 
55,300 
d (　           ) 
32,615  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
44,139 		 100
[  86.6]
50,969 
51,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -32.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,000 円／㎡]  



会津若松 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  規範性のある適切な造成事例が入手できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,058,284 
1,545,449 
5,512,835 
4,695,070 
817,765 		 （　0.9729）
795,604 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     15,300,077 円　　　　（　     25,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
会津若松 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 165.00 Ｓ2 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   594 ㎡     18.5 m x   33.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗地が地域の標準的使用であり、画地規模等を考慮して判定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
100.0 
165.00 
2,195 
362,175 		 3.0  1,086,525 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
165.00 
100.0 
165.00 
1,756 
289,740 		 3.0  869,220 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
100.0 
330.00 

651,915 		 1,955,745 
0 
⑨年額支払賃料        651,915 円　×　12ヶ月　＝　       7,822,980 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,822,980 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       782,298 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,040,682 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,955,745 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,602 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,058,284 円　　　　（　        11,883 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３ＣＹ
　　　　-8		 1,922  
(   1,920) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[103.0]		 100
[106.0]
2,071 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,195 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ７Ｃ
　　　　-1		 1,555  
(   1,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[103.0]		 100
[ 77.0]
2,307 
c ２４Ｋ３ＣＹ
　　　　-1		 1,916  
(   1,862) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[105.0]		 100
[106.0]
1,956 
会津若松 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 195,900 円  　　　　     65,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 391,149 円  　　　        7,822,980　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      240,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      587,700 円  　　　　     65,300,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        65,300 円  　　　　     65,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,300 円  　　　　     65,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,545,449 円　（　　　　　　         2,602 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,695,070 円  
（　　　　　         7,904 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,058,284 円      
②総費用 1,545,449 円      
③純収益　①－② 5,512,835 円      
④建物等に帰属する純収益 4,695,070 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 817,765 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 795,604 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,339 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,300,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 会津若松 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　会津若松市馬場本町３５番１
 3804000308174-0000
2 　会津若松市馬場本町３５番２
 3804000308175-0000
3 　会津若松市馬場本町３５番３
 3804000308176-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考