別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
会津若松 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
会津若松 5-3 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.
鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 会津若松市七日町３２６番
｢七日町８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、銀行等が建ち
並ぶ国道沿いの商業
地域		 南11m国道、背面道 水道、ガス、下水 会津若松

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 観光を誘引する店舗等が建ち
並ぶ旧街道沿いの商業地域（
七日町通り）		 街

路		 １１ｍ国道 交通

施設		 会津若松駅南西方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナの感染法上５類移行により、観光客の回復傾向が見受けられ、今後、更なる観光客等来街者の増加期
待から、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、会津若松市中心部の商業地域及び観光客を誘引する施設が所在する地域である。需要者の中心は、観光
・飲食関連店舗の経営を目的とする地元事業者等である。中心商業地域の土地需要は限定的である一方で、新型コロナ
が感染法上５類に変更されたことにより、七日町通りは訪れる観光客が増加しており、商況も回復傾向が見られる。事
業の内容により用地規模・予算額等も様々であることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の所在する七日町通りは街歩きを楽しむ観光客を主な顧客とすることから、土地の高度利用が進んでいない
。近隣地域内の土地取引は自用目的がほとんどで、一方、収益価格が取引価格に影響を及ぼす程度に賃貸市場は熟成し
ていない。よって、収益価格は参考にとどめ、自己使用目的の不動産取引が中心であるという地域的特性を考慮して比
準価格を重視し、市中心部商業地の需要動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　会津若松 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 57,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和５年５月新型コロナの５類移行により社
会・経済活動は緩やかに持ち直している。一
方、円安等の影響による物価上昇の影響が懸
念される。

七日町通りは無電柱化による歩道の拡幅や道
路美装化を進め、観光客の集客に特化したま
ちづくりを目指しており、その目的を達成し
つつある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 会津若松 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ８Ｙ

-10		 会津若松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４Ｋ７

-13		 会津若松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４Ｋ８Ｙ

-7		 会津若松市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西22m国道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４Ｋ３Ｙ

-80		 会津若松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e ２４Ｋ７

-8		 会津若松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東20m国道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,996  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,170 		 100
[ 109.7]
53,026 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,000 
b (　           ) 
65,649  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
65,452 		 100
[  99.6]
65,715 
65,700 
c (　     35,847) 
59,745  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
59,924 		 100
[ 104.6]
57,289 
57,300 
d (　           ) 
52,161  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
52,422 		 100
[  88.9]
58,967 
59,000 
e (　           ) 
52,621  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
52,253 		 100
[  90.5]
57,738 
57,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,000 円／㎡]  



会津若松 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,382,037 
582,605 
1,799,432 
1,538,660 
260,772 		 （　0.9729）
253,705 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      4,878,942 円　　　　（　     19,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
会津若松 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 103.68 Ｓ1 103.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   254 ㎡      7.5 m x   32.0 m  前面道路：国道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の貸店舗を想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
103.68 
100.0 
103.68 
2,122 
220,009 		 3.0  660,027 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
103.68 
100.0 
103.68 

220,009 		 660,027 
0 
⑨年額支払賃料        220,009 円　×　12ヶ月　＝　       2,640,108 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     103.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,640,108 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       264,011 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,376,097 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           660,027 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,940 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,382,037 円　　　　（　         9,378 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ５Ｃ
　　　　-1		 951  
(     951) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,189 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,295 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,122 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ５Ｃ
　　　　-2		 2,714  
(   2,714) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,246 
c ２４Ｋ３ＣＹ
　　　　-7		 2,367  
(   2,367) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,562 
会津若松 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 107,000 円  　　　　     21,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 132,005 円  　　　        2,640,108　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      192,600 円  　　　　     21,400,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         582,605 円　（　　　　　　         2,294 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     103.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,538,660 円  
（　　　　　         6,058 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,382,037 円      
②総費用 582,605 円      
③純収益　①－② 1,799,432 円      
④建物等に帰属する純収益 1,538,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 260,772 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 253,705 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          999 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,878,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 会津若松 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　会津若松市七日町３２６番
 3804000296751-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
会津若松 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
会津若松 5-3 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　澁川　義満   TEL.
鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 58,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 会津若松市七日町３２６番
｢七日町８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、銀行等が建ち
並ぶ国道沿いの商業
地域		 南11m国道、背面道 水道、ガス、下水 会津若松

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       256 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 観光商業店舗等が建ち並ぶ国
道沿いの商業地域（七日町通
り）		 街

路		 １１ｍ国道 交通

施設		 会津若松

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに景観を活かした観光商業店舗等が建ち並び、中長期的には市街地観光エリアとして現状を維持してゆ
くものと予測されるが、短期的には新型コロナの影響払拭による観光客数の回復が期待されている。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、会津若松市内の中心商業地である神明通り・中央通り・七日町通り等のほか、国道４９号線・千石通り
等の郊外路線商業地を含む広域である。需要者の中心は、店舗経営を目的とする地元法人・事業者等である。店舗顧客
は、会津若松市内外の居住者のほか、広域的な観光客を取り込んで広域的な商圏を形成しており、会津若松市の観光商
業エリアとしての中心的地位を確保している。市場の中心価格帯は、規模等の個別性が強く、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象が存する七日町通りは古くからの商業地域で、近年は観光客を主要顧客とした商店街が形成され、無電柱化等の景
観整備も進められている。土地取引は自用目的中心で、賃貸市場は相対的に未成熟で、店舗ビル運営を想定した場合も
投下資本に見合った賃料が得られず、収益性重視の商業地域ながらも収益価格は低位に求められた。従って、実証的な
価格である比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地とも検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　会津若松 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     57,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 [100.0]
100		 58,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和２年３月以降から継続する新型コロナの
地域社会・経済への影響は甚大であり、不動
産取引においても地域の選別が強まってきて
いる。

古くからの商業地域であり、近年は観光客を
主要顧客とした商店街が形成され、無電柱化
等の景観整備も進められ、土地需要は比較的
堅調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 会津若松 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ７

-13		 会津若松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４Ｋ３Ｙ

-79		 会津若松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東10m市道、
南3m、二方路
商業

(100,400)
c ２４Ｋ８Ｙ

-10		 会津若松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４Ｋ８Ｙ

-1		 会津若松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,649  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
65,452 		 100
[ 114.5]
57,163 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
57,200 
b (　           ) 
36,306  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  65.1]
55,268 		 100
[  93.2]
59,300 
59,300 
c (　           ) 
57,996  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
58,170 		 100
[ 104.8]
55,506 
55,500 
d (　           ) 
59,552  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
59,909 		 100
[  96.4]
62,146 
62,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -34.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,500 円／㎡]  



会津若松 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地で、造成事例の入手ができず、土地の再調達原価の把握も困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,400,319 
584,088 
1,816,231 
1,498,840 
317,391 		 （　0.9722）
308,568 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      5,934,000 円　　　　（　     23,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
会津若松 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 100.75 ＬＳ1 100.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   254 ㎡      8.0 m x   32.0 m  前面道路：国道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域における建物の高度利用の状況等を考慮の上、平家店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平家店舗ビル（一棟貸）を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.75 
100.0 
100.75 
2,195 
221,146 		 6.0  1,326,876 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.75 
100.0 
100.75 

221,146 		 1,326,876 
0 
⑨年額支払賃料        221,146 円　×　12ヶ月　＝　       2,653,752 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,653,752 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       265,375 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,388,377 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,326,876 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,942 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,400,319 円　　　　（　         9,450 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ７Ｃ
　　　　-1		 1,555  
(   1,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 75.0]
2,679 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,195 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３ＣＹ
　　　　-6		 1,348  
(   1,344) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,702 
c ２４Ｋ３ＣＹ
　　　　-8		 1,922  
(   1,920) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 90.0]		 100
[109.0]
2,278 
会津若松 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 101,000 円  　　　　     20,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 132,688 円  　　　        2,653,752　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,800 円  　　　　     20,200,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        40,400 円  　　　　     20,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,200 円  　　　　     20,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         584,088 円　（　　　　　　         2,300 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     100.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,498,840 円  
（　　　　　         5,901 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,400,319 円      
②総費用 584,088 円      
③純収益　①－② 1,816,231 円      
④建物等に帰属する純収益 1,498,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 317,391 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 308,568 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,215 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,934,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 会津若松 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　会津若松市七日町３２６番
 3804000296751-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考