別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
会津若松 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
会津若松 5-2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　真一   TEL.
鑑定評価額 293,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 会津若松市門田町大字飯寺字村西７９７番外
 ②地積
　(㎡)		 8,267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
不整形
4:1		 店舗

Ｓ1		 中小規模の郊外型店
舗が建ち並ぶ路線商
業地域		 東30m国道、南側道 水道 会津若松

5.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南   230 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 市南西部の国道沿いの路線商
業地域		 街

路		 ３０ｍ　国道 交通

施設		 会津若松駅南西方

5.8km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の路線商業地域として概ね熟成しており、今後も現状の繁華性を維持するものと予測する。一般的要因の影
響はあるものの、地価は下落基調が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      3,040 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市全域の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を持つ法人・個人事業者
及び近県の法人が中心である。当該近隣地域は郊外に位置し中小規模の店舗が建ち並び周辺に住宅地が多く存するもの
の市街地中心部からやや遠く、需要は低迷しつつある。取引総額は個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難
い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は郊外の路線商業地域で自用の店舗の建物が中心になっている。建築費が高騰しており土地価格に見合う賃料
水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格
を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益・雇用情勢は緩やかに改善しており
、個人消費は持ち直している。住宅着工・土
地取引は減少している。


郊外型店舗が見られる商業地域で格別の変動
要因はなく、一般的要因の影響はあるものの
需要は低迷しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 会津若松 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１２

-7		 会津若松市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南24m国道、
東4m、北4m、
三方路
準工

(60,200)
b ２４Ｋ３Ｙ

-70		 会津若松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東26m県道、
南6m、角地
準工

(70,200)
c ２４Ｋ３Ｙ

-69		 会津若松市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北25m国道、
東16.8m、
角地
１住居

(70,200)
d ２４Ｋ３Ｙ

-71		 会津若松市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西22m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e ２４Ｋ３Ｙ

-81		 会津若松市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,450  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
47,500 		 100
[ 139.9]
33,953 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,000 
b (　           ) 
55,385  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
52,965 		 100
[ 147.6]
35,884 
35,900 
c (　           ) 
62,762  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
62,007 		 100
[ 169.9]
36,496 
36,500 
d (　           ) 
43,747  		 100
[ 100.0]		 [  97.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
45,283 		 100
[ 128.0]
35,377 
35,400 
e (　           ) 
32,615  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
44,139 		 100
[ 128.2]
34,430 
34,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 +43.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.6 環境　　　　 +64.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,400 円／㎡]  



会津若松 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、造成事例を収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,085,147 
8,950,480 
24,134,667 
22,754,000 
1,380,667 		 （　0.9453）
1,305,145 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     25,098,942 円　　　　（　      3,040 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
会津若松 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 2,200.00 Ｓ1 2,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   8,267 ㎡    170.0 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸し・専有面積２，２００．００㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
2,200.00 
100.0 
2,200.00 
1,389 
3,055,800 		 3.0  9,167,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,200.00 
100.0 
2,200.00 

3,055,800 		 9,167,400 
0 
⑨年額支払賃料      3,055,800 円　×　12ヶ月　＝　      36,669,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,669,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,666,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,002,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,167,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          82,507 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,085,147 円　　　　（　         4,002 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ１０ＣＹ
　　　　-4		 1,735  
(   1,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[139.4]		 100
[100.0]
1,414 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,392 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,389 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３ＣＹ
　　　　-5		 1,704  
(   1,650) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[144.2]		 100
[100.0]
1,390 
c ２４Ｋ３ＣＹ
　　　　-2		 1,435  
(   1,393) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[153.9]		 100
[ 80.0]
1,371 
会津若松 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,550,000 円  　　　　    310,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,833,480 円  　　　       36,669,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,157,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,790,000 円  　　　　    310,000,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       310,000 円  　　　　    310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       310,000 円  　　　　    310,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,950,480 円　（　　　　　　         1,083 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 310,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 137,000 円／㎡　×　   2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,754,000 円  
（　　　　　         2,752 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,085,147 円      
②総費用 8,950,480 円      
③純収益　①－② 24,134,667 円      
④建物等に帰属する純収益 22,754,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,380,667 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,305,145 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          158 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,098,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       3,040 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 会津若松 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７２３番４
 3804010019068-0000
2 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７２３番５
 3804010019441-0000
3 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７２４番１
 3804000379405-0000
4 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７８６番
 3804000379512-0000
5 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７８７番１
 3804000379513-0000
6 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７８８番１
 3804000379515-0000
7 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７８８番３
 3804010019442-0000
8 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７９６番１
 3804000379528-0000
9 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７９７番
 3804000379530-0000
10 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７９８番１
 3804000379531-0000
11 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０５番２
 3804000379540-0000
12 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０６番１
 3804000379541-0000
13 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０７番１
 3804000379543-0000
14 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０８番１
 3804000379545-0000
15 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０８番３
 3804010011446-0000
16 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０９番１
 3804000379547-0000
17 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０９番４
 3804010017899-0000
18 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０９番５
 3804010019069-0000
19 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０９番６
 3804010019070-0000
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
会津若松 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
会津若松 5-2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.
鑑定評価額 291,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 会津若松市門田町大字飯寺字村西７９７番外
 ②地積
　(㎡)		 8,267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
不整形
4:1		 店舗

Ｓ1		 中小規模の郊外型店
舗が建ち並ぶ路線商
業地域		 東30m国道、南側道 水道 会津若松

5.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南   230 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 160.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 市街地南西方郊外の国道沿い
の路線商業地域である。		 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 会津若松駅南西方

5.8km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大型店舗等が存する郊外の路線商業地域であり、郊外の幹線沿いには新たな商業施設がオープンするなど他の路
線商業地域との競争により相対的に集客力が弱くなっており、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      4,240 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地の幹線沿いの路線商業地域を中心に隣接市町の路線商業地域等も含む圏域である。需要者の中心は
市内外の法人等が大部分である。本地域は大型店舗等存する郊外の路線商業地域であり、郊外の幹線沿いには新たな商
業施設がオープンするなど他の路線商業地域との競争により集客力が弱くなっており、需要は相対的に弱い状況にある
。取引件数は少なく、取引規模等も様々であり、需要の中心価格帯を把握するのは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本地域は大型店舗等が存する路線商業地域であり、収益性は取引の有力な指標となるが、建築費の上昇により低位に求
められ、また、その試算過程の想定要因を含むことから、収益価格は信頼性が低い。比準価格は類似地域等の現実の取
引事例を基に求められ、実証的で信頼性が高い。よって、本地域及び類似地域等の不動産市場動向を踏まえ、収益価格
は参考とし、実証的で信頼性の高い比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部のスーパーの跡地利用の動きはないが
、市街地周辺部の宅地分譲、新型コロナの５
類移行後の観光客の増加及び新規工業団地建
設計画がある。

大型店舗等が存する郊外の路線商業地域であ
り、他の路線商業地域との競争により相対的
に集客力が低下しており、需要は弱い状況に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 会津若松 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１２

-7		 会津若松市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南24m国道、
東4m、北4m、
三方路
準工

(60,200)
b ２４Ｋ３Ｙ

-70		 会津若松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東26m県道、
南6m、角地
準工

(70,200)
c ２４Ｋ１２
Ｙ
-58		 会津若松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m市道、
西4m、角地
２住居

(60,200)
d ２４Ｋ７Ｙ

-20		 喜多方市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東18m国道、
南西6m、
二方路
（都） 近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,450  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
47,500 		 100
[ 135.8]
34,978 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
35,000 
b (　           ) 
55,385  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
52,965 		 100
[ 129.0]
41,058 
41,100 
c (　           ) 
37,964  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
40,965 		 100
[ 122.9]
33,332 
33,300 
d (　           ) 
19,662  		 100
[ 100.0]		 [  96.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
19,662 		 100
[  63.1]
31,160 
31,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +13.6 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,200 円／㎡]  



会津若松 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  規範性のある適切な造成事例が入手できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,694,545 
7,918,000 
22,776,545 
20,851,000 
1,925,545 		 （　0.9466）
1,822,721 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     35,052,327 円　　　　（　      4,240 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
会津若松 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 2,100.00 Ｓ1 2,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   8,267 ㎡    170.0 m x   45.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗地が地域の標準的使用であり、画地規模等を考慮して判定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
2,100.00 
100.0 
2,100.00 
1,350 
2,835,000 		 3.0  8,505,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,100.00 
100.0 
2,100.00 

2,835,000 		 8,505,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,835,000 円　×　12ヶ月　＝　      34,020,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,020,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,402,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,618,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,505,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,545 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,694,545 円　　　　（　         3,713 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３ＣＹ
　　　　-5		 1,704  
(   1,650) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[130.0]		 100
[111.0]
1,389 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,353 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３ＣＹ
　　　　-6		 1,348  
(   1,344) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[140.0]		 100
[106.0]
1,044 
c ２４Ｋ１０ＣＹ
　　　　-4		 1,735  
(   1,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]
2,028 
会津若松 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 870,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,701,000 円  　　　       34,020,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,157,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,610,000 円  　　　　    290,000,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       290,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       290,000 円  　　　　    290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,918,000 円　（　　　　　　           958 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 134,000 円／㎡　×　   2,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,851,000 円  
（　　　　　         2,522 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,694,545 円      
②総費用 7,918,000 円      
③純収益　①－② 22,776,545 円      
④建物等に帰属する純収益 20,851,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,925,545 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,822,721 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          220 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,052,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       4,240 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 会津若松 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７２３番４
 3804010019068-0000
2 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７２３番５
 3804010019441-0000
3 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７２４番１
 3804000379405-0000
4 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７８６番
 3804000379512-0000
5 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７８７番１
 3804000379513-0000
6 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７８８番１
 3804000379515-0000
7 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７８８番３
 3804010019442-0000
8 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７９６番１
 3804000379528-0000
9 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７９７番
 3804000379530-0000
10 　会津若松市門田町大字飯寺字村西７９８番１
 3804000379531-0000
11 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０５番２
 3804000379540-0000
12 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０６番１
 3804000379541-0000
13 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０７番１
 3804000379543-0000
14 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０８番１
 3804000379545-0000
15 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０８番３
 3804010011446-0000
16 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０９番１
 3804000379547-0000
17 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０９番４
 3804010017899-0000
18 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０９番５
 3804010019069-0000
19 　会津若松市門田町大字飯寺字村西８０９番６
 3804010019070-0000
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備考