別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出 会津若松 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 3-1 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 会津若松市門田町大字日吉字丑渕１７０番外 ②地積(㎡) 1,040  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 田 既存住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 東4m市道、背面道 水道 会津若松 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  100 ｍ、西   50 ｍ、南   50 ｍ、北  150 ｍ ②標準的使用 田地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   22.0 ｍ、奥行　約　　   48.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路からやや離れ宅地造 成条件のやや劣る宅地見込地 地域。 道 路 ４ｍ舗装市道 交通 施設 会津若松駅南西方 4.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の 　将来予測 宅地開発の多い地域に位置し、幹線道路近くから順次、住宅地化していくと予測。分譲地のエンドユーザーの需 要はあるが、低価格指向が強く、造成費の上昇で素地取得費は頭打ちとなり、地価水準は横ばいと予測。 (3)最有効使用の判定 用途転換・造成のうえ分譲による低層住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,800 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     10,800 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市の郊外における宅地見込地地域一円。需要者の中心は、市内外の開発事業者等である。市街地 南部の郊外住宅地域は、周辺の路線商業地域の充実により、子育て世代等の人気のエリアとなっているが、造成費の上 昇の影響から素地価格は頭打ち状態となっている。規模が様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は市内の類似性の高い宅地見込地の取引に基づくものであり、実証的で信頼性が高い。一方、控除法による価 格は、対象標準地における開発事業の投資採算性を適切に反映する試算価格であるが、想定項目に不確定要素を含む。 よって、より信頼性の高い比準価格を重視し、控除法による価格と比較考量し、市内の宅地見込地の需給動向を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微減した。新型コロナの５類 移行後、観光客入込は回復傾向にある。土地取引、 住宅着工戸数はやや減少している。 商業施設近くの利便性の良さから、競争力を保持し ている。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他