令和6年1月15日　提出 会津若松 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -21 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　舘　輝政   TEL.

鑑定評価額 9,660,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市神指町天満２９番 ②地積 　(㎡) 773   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ県道沿いの既成住 宅地域 南7m県道、西側道 水道 会津若松 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 平坦な田園地帯に囲まれた農 家集落地域 街 路 基準方位北　　　７ ｍ県道 交通 施設 会津若松駅西方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 宅地開発、建物建築等が厳しく制限されている市街化調整区域内にあり、また、周辺を農地に囲まれていること から、発展的な要素に乏しく、人口減少、高齢化等により、長期的に衰退してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津若松市内の市街化調整区域に指定されている住宅地域である。需要者の中心は、集落近隣の居住者 及び出身者である。会津若松市西部の農家集落地域であり、外部からの流入はほとんどなく、発展的な要素に乏しいが 、幹線道路との系統連続性は比較的良好である。新型コロナの感染が拡大した令和２年以降、市街化区域における不動 産市況は比較的堅調であったが、調整区域においては低迷している。市場の中心価格帯は、個別性が強く把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸用建物がほとんどない農家集落地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は求めなかっ た。比準価格は実際に市場で成立した取引事例から求められた価格で、実証的かつ客観的であり、説得力が認められる 。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、市街化調整区域内の住宅地の需給動 向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,800 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 85.0] [100.0] 100 12,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 会津若松市における土地取引件数はコロナ前 の令和元年対比で９９％程度、同様に新設住 宅着工戸数は８３％程度の水準となっている 。 ５年程前に徒歩圏にコンビニエンスストアが 開業し、利便性が向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.8 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％