令和6年1月15日　提出 会津若松 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -20 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市町北町大字上荒久田字古屋敷４１番２ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅にアパート 、店舗等が見られる 住宅地域 西8m市道 水道、下水 会津若松 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４９号に接続する市道沿 いの用途の多様性を有する地 域 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 会津若松駅北西方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設等が集積する国道４９号への接近性良好な幹線市道沿いの用途の多様性を有する地域であるが、当 該市道の車両通行量が多いことから住宅地域としての快適性は劣る。地価は横這いで推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者及び市内外の事業者。近隣地域は大型商業施設等が 集積する国道４９号に接続する市道沿いの用途の多様性を有する地域。利便性良好な地域であることから当該市道背後 の住宅地域に対する需要はあるが市道沿いは居住の快適性が劣ることから住宅地としての需要は低い。土地は総額で１ ，２００万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺ではアパートも見られるため収益還元法を適用したが、現下の建物建築費を採用した結果土地の純収益が マイナスとなり収益価格が試算されなかった。近隣地域では自己使用目的の不動産取引が主体であり、居住の快適性・ 利便性を重視した価格形成がなされている。よって、本件では、自己使用目的での不動産取引の市場性を反映した比準 価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [ 93.4] [101.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の基幹産業の一つである観光業は観光客 入込数及び温泉街入込数ともに回復傾向にあ る。一方で、当市の人口減少・高齢化の進行 は続いている。 利便性は良好であるが快適性や繁華性が劣る 幹線市道沿いの用途の多様性を有する地域。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.8 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％