令和6年1月15日　提出 会津若松 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -18 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 6,620,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市門田町大字中野字屋敷４２番２ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等も見られる住 宅地域 西6m市道 水道 会津若松 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地南端部、国道背後の既 成住宅地域。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南方 4.3km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 門田小学校に近接し、国道周辺の商業施設へのアクセスも概ね良好であるが、古くからの住宅地域であり、需要 を喚起する特段の要因は見られず、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市近郊の住宅地域で、特に市街地南方の住宅地域と代替関係が強い。需要者の中心は、会津若松 市在住の一次取得者である。近年、周辺で小規模開発による宅地分譲が見られるなど供給は増えているが、近隣地域を 含む周辺の地域は既成住宅地域であるため、街路・街区の整然性がやや劣っており、市場競争力に劣る。中心となる価 格帯は、土地は６００～８００万円程度、新築戸建で２８００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とする国道背後の既成住宅地域であり、取引も自用目的がほとんどである。周辺に はアパート等も見られるが、当該地域の標準的宅地規模が２２０㎡程度でアパート敷地に適さないため、収益還元法は 適用しなかった。よって、市街地南部、門田地区に所在する価格牽連性の強い取引事例から試算した比準価格を中心に 、さらに郊外住宅地域の需給動向も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [ 99.8] [101.0] 100 40,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年５月新型コロナの５類移行により社 会・経済活動は緩やかに持ち直している。一 方、円安等の影響による物価上昇の影響が懸 念される。 国道背後の既成住宅地域であり、地域に変化 をもたらす特段の要因は見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％