令和6年1月15日　提出 会津若松 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -15 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 6,190,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市石堂町５８９番１０ ｢石堂町６－３４｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地が見られる住宅地 域 東6m市道 水道、下水 会津若松 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 只見線軌道西側に位置し市街 化調整区域に近接することか ら地域的な広がりに欠ける。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 会津若松駅西方 860m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 会津若松駅に比較的近接する住宅地域であるが、西側一帯は市街化調整区域の農地が広がる。周辺に宅地見込地 としての農地が点在し徐々に宅地化が進行していることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、会津若松市街地の住宅地域の範囲であり、特に会津若松駅西方の住宅地域と代替・競争関係が強い。需 要者の中心は、会津若松市居住者及び通勤者の一次取得者である。市中心部へのアクセスは劣るものの、近年、国道４ ９号沿い及び会津アピオに商業施設が集積し、生活利便性は比較的良好である。中心となる価格帯は、土地は６００～ ９００万円程度、新築戸建で２８００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引も自用目的がほとんどである。周辺にはアパート等の賃 貸住宅も見られるが、地域の標準的宅地規模が１７０㎡程度でアパート敷地に適さないため、収益還元法は適用しなか った。よって、只見線軌道西側の住宅地域に所在する価格牽連性の強い取引事例から試算した比準価格を中心に、さら に郊外住宅地域の需給動向も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [110.5] [103.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年５月新型コロナの５類移行により社 会・経済活動は緩やかに持ち直している。一 方、円安等の影響による物価上昇の影響が懸 念される。 市街地北西部、熟成が進む分譲住宅地域であ り、近年、国道４９号周辺の商業集積が高ま り、生活利便性が向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％