令和6年1月15日　提出 会津若松 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -14 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市表町１８７番１７ ｢表町１－６８｣ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 会津若松 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地中心部やや南寄りに位 置する熟成した住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南方 3.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部近郊の熟成した住宅地域で、高校や千石バイパス沿いの利便施設への接近性も比較的良好であるが 、土地総額が上限値に近く需要者層が一定の範囲に収斂されつつある。地価は、当面、横這いで推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市街地中心部及びその近郊の住宅地域。需要者は市内の居住者を中心とし圏域外からの転入者も 見られる。近隣地域は市街地中心部のやや南寄りに位置する開発年次の古い分譲住宅地域。商業施設や高校等への接近 性は比較的に良好であるが土地規模がやや大きく総額が張ることから需要者層が収斂されつつある。土地は総額で１， ２００万円前後、新築の戸建住宅は３，５００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺ではアパートも見られるため収益還元法を適用したが、現下の建物建築費を採用した結果土地の純収益が マイナスとなり収益価格が試算されなかった。近隣地域では自己使用目的の不動産取引が主体であり、居住の快適性・ 利便性を重視した価格形成がなされている。よって、本件では、自己使用目的での不動産取引の市場性を反映した比準 価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,900 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [ 94.4] [100.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の基幹産業の一つである観光業は観光客 入込数及び温泉街入込数ともに回復傾向にあ る。一方で、当市の人口減少・高齢化の進行 は続いている。 会津若松市中心市街地近郊の利便性・居住の 快適性が比較的良好な熟成した住宅地域であ り、地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.6 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％