令和6年1月15日　提出 会津若松 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -8 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　禎夫   TEL.

鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市河東町南高野字高塚９４番 ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 広田 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後の丘陵部に造成され た団地で、段差や坂等も目立 つ。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 広田駅北東方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から遠く、利便性の劣る郊外の住宅団地地域であり、高齢化等から衰退傾向と予測する。開発時期が古く 高齢化により供給圧力が強い一方、段差や坂道が多く人気がなく、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、集落地域を除く会津若松市郊外の住宅地域一円である。需要者の中心は、市内の一次取得者が中心であ るが、価格志向の近隣市町村の居住者が加わる。市街地から遠い上に、雪国にあって急坂や段差等があることから人気 がなく、競争力は劣っており、需要は弱い。中心となる価格帯は土地のみで４００万円～６００万円、新築戸建で２， ０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が殆どでアパートは極めて少ない住宅地域にあって、共同住宅の標準的な賃料水準の把握が困難であるため、 収益還元法は適用できなかった。周辺工場等への通勤の便や価格等を重視する自己使用目的での取引が中心である。よ って、そのような市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,900 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [131.2] [102.0] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微減した。新型コロナ の５類移行後、観光客入込は回復傾向にある 。土地取引、住宅着工戸数はやや減少してい る。 冬場に路面凍結する坂道の多い高台にあり、 平地部の住宅地域に対して競争力が低下して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％