令和6年1月15日　提出 会津若松 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -7 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　小椋　満幸   TEL.

鑑定評価額 6,200,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市大町２丁目１３１番 ｢大町２－４－１６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 住宅、店舗、作業所 等が混在する既成住 宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 会津若松 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 会津若松駅に近接する古くか らの住宅地域。 街 路 基準方位：北　　５ ｍ市道 交通 施設 会津若松駅南方 400m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 会津若松駅に近接する成熟した既存住宅地域であり、特段の変動要因もないことから、今後も当分の間は現状を 維持してゆくと推測され、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市街地の住宅地域の範囲であり、需要の中心は会津若松市居住者及び通勤者である。会津若松駅 に近く生活利便性は良好であるが、既存の住宅地域であることから狭小な街路や小規模画地も多く、用途の混在も見ら れ、若年世代からの選考性は高いとは言い難い。不動産取引は元々少ないエリアではあるが、総額が抑えられる小規模 画地には一定の需要が見込まれる。取引される規模、価格帯はまちまちであり、市場の中心価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺の地域は、自用の戸建住宅を主体とする住宅地域であり、取引も自用目的がほとんどである。代替 ・競争関係の強い比較的近接する住宅地域から収集した信頼性の高い取引事例から実証的な比準価格を試算することが できた。一方、画地規模が小さく賃貸用建物の想定が困難であることから、収益価格は求めなかった。よって、市場性 を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,900 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [ 97.2] [103.0] 100 46,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和５年５月新型コロナの５類移行により社 会・経済活動は緩やかに持ち直している。一 方、円安等の影響による物価上昇の影響が懸 念される。 既存の住宅地域であり、住宅地域として熟成 しており、地域要因に特段の変化をもたらす 要因はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.6 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％