令和6年1月15日　提出 会津若松 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -4 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　矢吹　博則   TEL.

鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市一箕町大字八幡字墓料１番４８ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北東7.3m市道 水道、下水 会津若松 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅地化が進む市街地北東部の 住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ．３ｍ市道 交通 施設 会津若松駅東方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 値頃感のある総額により需要を取り込んできたが建築費等の高騰とともに需要は沈静化しつつある。今後は住宅 地域としての熟成度を深めつつ需給関係は安定的に推移していくものと予測する。地価は小幅上昇と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は会津若松市内の住宅地域。需要者の中心は市内居住の一次取得者及び市内に通勤する近隣町村の居住者。 近隣地域は会津若松市街地北東部の高台に位置する住宅地域。値頃感のある新築戸建住宅の供給により宅地需要を喚起 してきたが、建築費等の高騰により需要は落ち着きつつある。土地は総額で７００～８００万円が取引の中心価格帯。 新築の戸建住宅はハウスメーカーにより販売価格が様々であるため取引の中心となる価格帯の把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自己使用目的での取引が中心であること、対象標準地の画地規模では経済合理性のある賃貸住宅の経営が 困難であることから収益還元法の適用を断念した。自己使用目的での取引が中心となる住宅市場では、現実に市場で成 立した取引価格を指標として価格決定が行われる。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし 、景気動向、当市における人口の推移、不動産市場の現況等を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　会津若松 -1                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の基幹産業の一つである観光業は観光客 入込数及び温泉街入込数ともに回復傾向にあ る。一方で、当市の人口減少・高齢化の進行 は続いている。 小規模宅地の開発により戸建住宅の集積度が 高まりつつある。今後、住宅地域としての熟 成度を深めていくものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％ +0.5 ％