令和6年1月12日　提出 会津若松 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -3 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　真一   TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市行仁町１７６番 ｢行仁町１１－１６｣ ②地積 　(㎡) 382   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:4 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ旧来からの 住宅地域 北東7m市道 水道、ガス、下水 会津若松 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 熟成度の高い既成住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ｍ　市道 交通 施設 会津若松駅南東方 1.8km 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地の熟成した住宅地域であり、格別の変動要因もないことから今後も現状を維持するものと予測する。住宅 建築や移転による需要により、地価は上昇基調が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね会津若松市中心部周辺の住宅地域。需要者の中心は概ね同一需給圏内の居住者であるが、圏外からの 転入も見られる。熟成した住宅地域であり、目立った宅地供給の動きは見られないものの、需要は比較的堅調である。 土地は４００㎡前後で１，８００万円～２，２００万円程度、新築の戸建は３，８００万円程度の物件が需要の中心で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパ－ト等の収益物件も見られるが戸建住宅が主体であり、土地取引は自用目的で行われる場合が多く、地価は周辺の 取引価格により判断される傾向が強い。建築費が高騰しているため、試算の段階で土地に帰属する純収益がマイナスと なり、収益価格が試算できなかった。よって対象標準地の市場性を適正に反映している比準価格を標準に、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [125.5] [101.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業収益・雇用情勢は緩やかに改善しており 、個人消費は持ち直している。住宅着工・土 地取引は減少している。 市街地に存する熟成した住宅地域であり、一 般的要因の影響も相俟って需要は比較的堅調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％