令和6年1月15日　提出 会津若松 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   会津若松 -2 福島県 福島第２ 氏名  不動産鑑定士　安達　一夫   TEL.

鑑定評価額 5,130,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 会津若松市河東町広田字六丁２９０番 ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅の中に店舗等も 見られる県道沿いの 住宅地域 西6m県道 水道、下水 広田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 河東町中心部の県道沿いの既 成住宅地域である。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ県道 交通 施設 広田駅南西方 700m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 河東町中心部の県道沿いの既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はないが、分譲地への需要の移動及び厳 しい地域経済の影響等により、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は河東町を中心に市郊外及び隣接市町村の住宅地域も含む圏域である。需要者の中心は河東町内の居住者が 大部分である。本地域は駅、河東支所・小学校等公共施設及びスーパーに比較的接近しているが、古くからの住宅地域 であり、河東町中心部の広田地区の分譲地への需要の移動及び厳しい地域経済の影響等により、需要は弱い状況にある 。取引件数は少なく、取引規模等も様々であり、需要の中心価格帯を把握するのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は店舗等も見られる既成住宅地域であり、自用の建物が大部分で賃貸物件が見い出せず、賃貸市場が成立してい ないことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本地域及び類似地域等の不動産市場動向を考慮し、また、代 表標準地との検討も踏まえ、現実の取引事例より求めた実証的で信頼性のある比準価格をもって上記のとおり鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　会津若松 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,900 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [121.3] [101.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部のスーパーの跡地利用の動きはないが 、市街地周辺部の宅地分譲、新型コロナの５ 類移行後の観光客の増加及び新規工業団地建 設計画がある。 町中心部の県道沿いの既成住宅地域であり、 分譲地への需要の移行及び厳しい地域経済の 影響等により、需要は弱い状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％