鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
福島 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 9-3

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　河谷　元

TEL.

鑑定評価額

19,900,000 円

１㎡当たりの価格

16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市佐倉下字笊内１６番４				②地積　(㎡)	1,200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	1:1.5	工場	大規模及び中小規模の工場が混在する工業団地	南東12.5m市道	水道	福島 6.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 350 ｍ、西 50 ｍ、南 250 ｍ、北 450 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

福島市西方郊外部の工業団地
で、福島西ＩＣに比較的近い

街

路

１２．５ｍ市道

交通

施設

福島駅南西方

6.4km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

立地事業者の操業状況は比較的安定しており、当面は現況を維持するものと予測。工場用地全体としての需要も
比較的安定的と見られるが、新規造成の工業団地との競合があり、地価は当面は横ばい程度と予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福島県の県北地区の工場地、工業団地の全域。需要者の中心は製造、物流業者で、県外事業者が生産拠点
として需要する場合も多い。新規立地の工場地需要は新規造成の工業団地に吸収されている感があり、既存の工場用地
は既存事業者の経営安定による事業拡大傾向がないと需要が厳しい。取引価格帯は規模が様々のため把握は困難である
が、土地のみの総額で１，０００～４，０００万円程度が既存の中小工場物件の場合の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸は遊休物件の利活用としては見られるが、市場として成立しているとは言えず、収益価格は試算できなかった。一
方比準価格は、輸送の利便性や市街地接近性、土地利用の成熟の状態等、工場地の価格決定において重視されるであろ
う観点を市場参加者と同様の観点から重視した価格形成要因の比較を行っており、市場性を適切に反映して規範性が認
められる。よって本評価においては、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外市場を中心に景気の下振れリスクが続い
ているが、市や県の立地支援・助成制度が拡
充しており、工業系の需要は比較的安定して
いる。

別のＩＣに近接する新規開発の工業団地に立
地企業が集まっており、さらに拡大計画もあ
ることから、既存工業団地は需要が厳しくな
っている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ４ -8	伊達市		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南12.5m、角地		｢調区｣地区計画等 (60,200)
b	２４Ｋ４Ｙ -43	二本松市		更地	（　）	ほぼ台形	南11m市道、北西10m、西10m、三方路		（都） (70,200)
c	２４Ｋ５Ｙ -30	伊達郡桑折町		更地	（　）	ほぼ整形	北西16.8m県道、北東9m、二方路		工業 (60,200)
d	２４Ｋ７Ｙ -26	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	東15m市道、西10m、二方路		｢調区｣地区計画等 (70,200)
e	２４Ｋ７Ｙ -101	本宮市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、中間画地		（都）工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	13,000	100 [ 75.3]	17,264	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	17,300
b	(　 ) 14,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	14,135	100 [ 82.7]	17,092		17,100
c	(　 ) 11,381	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	11,381	100 [ 76.8]	14,819		14,800
d	(　 ) 16,200	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	16,232	100 [ 90.6]	17,916		17,900
e	(　 ) 13,437	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	13,437	100 [ 78.9]	17,030		17,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,600 円／㎡]

福島 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の工業団地に位置し、再調達原価の適切な把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		工場地の賃貸は遊休資産の活用を除けばほとんどなく、賃貸による収益の獲得の想定が現実的ではないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

４　不動産ＩＤ

福島 9-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福島市佐倉下字笊内１６番４	3800000105007-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
福島 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 9-3

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　安彦　隆一

TEL.

鑑定評価額

19,900,000 円

１㎡当たりの価格

16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市佐倉下字笊内１６番４				②地積　(㎡)	1,200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	1:1.5	工場	大規模及び中小規模の工場が混在する工業団地	南東12.5m市道	水道	福島 6.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 350 ｍ、西 50 ｍ、南 250 ｍ、北 450 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

福島市西部の佐倉西工業団地

街

路

１２．５ｍ市道

交通

施設

福島駅西方

6.4km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

工業団地として熟成していることから、現状を維持して推移するものと予測する。市内の工場地の供給が不足し
ていることを勘案すると、地価水準は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福島市を中心とした県北地区の工業地域一帯である。需要者は県内の企業から広域的に展開する企業まで
多様である。企業立地補助金等の各種優遇制度により工場進出の優位性は高く、引き合いも継続して見られる。また、
市内では供給できる工場用地が少ないため、市では工業団地の拡張も計画している。工場により必要となる画地規模が
まちまちなことから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用の工場がほとんどで、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算できなかった。また、取引も自用目的
が支配的である。比準価格は県北地区の同一需給圏内の工業地域から信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。
よって、市内及び県北地区の工場立地や需給動向等も考慮し、市場動向を反映した実証的な比準価格を以って、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ等により、業種により生産活動に
影響は出ているが、圏内での工業用地の供給
が少なく、工業地の地価への顕著な影響は見
られない。

熟成した工業団地で地域要因に変動はなく、
東北自動車道福島西Ｉ．Ｃに近い立地条件の
優位性を維持している。

個別的要因に特段の変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福島 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ７Ｙ -26	福島市		更地	（　）	ほぼ整形	東15m市道、西10m、二方路		｢調区｣地区計画等 (70,200)
b	２４Ｋ６ -9	福島市		建付地	（　）	台形	南東16m市道、北東6m、角地		工専 (70,200)
c	２４Ｋ６Ｙ -33	福島市		更地	（　）	不整形	西10m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	２４Ｋ４Ｙ -43	二本松市		更地	（　）	ほぼ台形	南11m市道、北西10m、西10m、三方路		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,200	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	16,232	100 [ 98.0]	16,563	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,600
b	(　 ) 9,955	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	10,263	100 [ 85.0]	12,074		12,100
c	(　 ) 13,817	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	13,817	100 [ 82.5]	16,748		16,700
d	(　 ) 14,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	14,135	100 [ 87.9]	16,081		16,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,600 円／㎡]

福島 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自用の工場や流通関連施設が中心の地域で、賃貸市場が成立していないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

４　不動産ＩＤ

福島 9-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福島市佐倉下字笊内１６番４	3800000105007-0000
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備考