令和6年1月15日　提出 福島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 9-1 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 160,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市岡島字宮田３０番２外 ②地積 　(㎡) 12,293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ高台の工業団 地 北8.5m市道、南東側道 水道 向瀬上 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   700 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 福島市東部、山際に造成され た工業団地 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 向瀬上駅南東方 2.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県北地区では整備された工場用地の供給が不足気味である。周辺工業団地の引き合いは良好であり、また、当該 地域は現状の利便性を考慮するとやや割安感があるため、今後地価は微増すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中通り地方の工業地域一円であり、特に県北地区の工業地域と代替性が高い。企業立地補助金等の各種優 遇制度が県外に及ぶ広域的な範囲において優ると見られ、賃金水準も都心との距離の割には低位であることから、今後 も立地企業は増加すると見込まれる。通勤は自家用車が主であり、駅から遠い地域や郊外であっても周辺街路が整備さ れていれば従業員の確保について問題とならず、近年は農業経営環境も反映してか農地からの開発が多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、売り物件として市場公開されていた場合は値付けや購入の際に比較検討の対象となるであろうと判断され る、代替競争関係にある複数の工場地の実際の取引価格について、客観的に比較検討を行い求めたものである。本件で は、規範性の高い事例を多く採用することが出来たことから、当該価格は現実の市場実態を適切に反映した説得力の高 い価格と判断される。よって、比準価格を標準に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [129.1] [100.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年県北地区の工業団地は需要が堅調であり 、造成後数年で完売となる傾向が見られる。 福島市内の既存工業団地は空きが無い。 当該団地に空きはなく、地域の様相に特段の 変動は見られない。阿武隈川に架かる伊達橋 の仮橋が完成し、ＩＣまでの道路混雑がやや 緩和した。 市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％