別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福島 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 5-19 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　岩渕　大毅   TEL.
鑑定評価額 96,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福島市吉倉字前田１２番４外
 ②地積
　(㎡)		 1,661  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1:1.5		 店舗兼工場

Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等の混在する路線
商業地域		 南10.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 福島

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 陸運支局に近く、自動車関連
の営業所や工場等が多い地域		 街

路		 １０．５ｍ市道 交通

施設		 福島駅南西方

2.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 自動車関連の営業所や工場等が多く見られる旧来からの路線商業地域であり、当面は現状を維持すると予測され
る。最近の沿道型店舗における販売額増加等の要因を背景として、地価は概ね堅調に推移すると見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福島市内幹線道路沿いの路線商業地域一円と判定した。需要者の中心は店舗や営業所としての営業を志向
する一般法人と思料される。都市計画で工業系の土地利用も可能な広幅員の路線沿いの準工業地域においては用途の多
様性が需要者より好感され、車両での買い回りが可能な点で優位性の認められる路線商業地域の福島市内における不動
産需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、取引規模が様々であり一定した水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用店舗等の建物を中心に形成されている旧来からの路線商業地域で、需要者は収益性により意思決定を行
う事業者等が主であるものの、賃貸市場は未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位
に乖離して試算された。よって、本件においては収益価格は参考に留め、福島市内路線商業地域の市場動向及び代表標
準地との比較検討を踏まえ、相対的信頼性が高いと判断される比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福島 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.5]		 [100.0]
100		 58,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ５類移行に伴う街中回遊の回復が見られ、超
低金利が継続することにより事業者や投資家
等の資金が商業地に流入しやすい状況が続い
ている。

近隣地域そのものに変化は見られないものの
、周辺において集客力を有する店舗の集積が
進んでいることから、交通量の増加傾向が続
いている。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福島 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３

-64		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北22m国道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２４Ｋ８Ｙ

-48		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m県道、
北6.7m、
二方路
２住居

(60,200)
c ２４Ｋ４Ｙ

-54		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西18m県道、
北西8m、北6m、
三方路
近商

(90,200)
d ２４Ｋ８

-35		 福島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北15m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e ２４Ｋ８Ｙ

-17		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m国道、
中間画地
近商

(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,334  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
56,374 		 100
[ 100.4]
56,149 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,100 
b (　           ) 
54,858  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.4]
64,064 		 100
[ 105.7]
60,609 
60,600 
c (　           ) 
53,025  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.8]
60,229 		 100
[ 104.5]
57,635 
57,600 
d (　           ) 
59,832  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
60,191 		 100
[ 103.2]
58,325 
58,300 
e (　           ) 
57,997  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
59,389 		 100
[ 103.6]
57,325 
57,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,000 円／㎡]  



福島 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,428,692 
3,550,565 
8,878,127 
7,728,000 
1,150,127 		 （　0.9729）
1,118,959 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     21,518,442 円　　　　（　     13,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福島 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   1,661 ㎡     31.2 m x   52.2 m  前面道路：市道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 幹線道路沿いの店舗で車による顧客を想定している。各階２テナントの分割貸しを想定。 ⑦有効率　  96.5 ％
の理由		 ２階は共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 2～ 2		 事務所
300.00 
95.0 
285.00 
1,877 
534,945 		 3.0  1,604,835 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
300.00 
98.0 
294.00 
2,085 
612,990 		 3.0  1,838,970 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
96.5 
579.00 

1,147,935 		 3,443,805 
0 
⑨年額支払賃料      1,147,935 円　×　12ヶ月　＝　      13,775,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     579.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,775,220 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,377,522 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,397,698 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,443,805 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,994 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,428,692 円　　　　（　         7,483 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ７ＴＹ
　　　　-10		 2,204  
(   2,199) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,189 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,090 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,085 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ４ＴＹ
　　　　-6		 2,040  
(   1,929) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,130 
c ２４Ｋ６Ｔ
　　　　-3		 1,942  
(   1,937) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,947 
福島 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 525,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 964,265 円  　　　       13,775,220　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      780,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,071,000 円  　　　　    105,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       105,000 円  　　　　    105,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に無し
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,550,565 円　（　　　　　　         2,138 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 105,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,728,000 円  
（　　　　　         4,653 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,428,692 円      
②総費用 3,550,565 円      
③純収益　①－② 8,878,127 円      
④建物等に帰属する純収益 7,728,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,150,127 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,118,959 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          674 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,518,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福島 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市吉倉字前田１２番４
 3800000103428-0000
2 　福島市吉倉字前田１３番１
 3800000103431-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福島 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 5-19 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.
鑑定評価額 96,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福島市吉倉字前田１２番４外
 ②地積
　(㎡)		 1,661  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1:1.5		 店舗兼工場

Ｓ2		 自動車販売会社、店
舗等の混在する路線
商業地域		 南10.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 福島

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  52.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 陸運支局に近く、自動車関連
の店舗、工場、営業所等を中
心とする商業地域		 街

路		 １０．５ｍ市道 交通

施設		 福島駅南西方

2.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 商業地域としてはより街路条件に優れる他の路線商業地域との競合もあるが、自動車関連主体の独自性があり商
環境は安定的で、当面は現況を維持、地価もいま暫くは小幅ながら上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福島市内の幹線道路沿い商業地域一帯と、陸運支局に近い準工業地域で立地業種に自動車関連が多く見ら
れる特性から、交通利便性に優れる一部の工場地も含まれる。需要者は中小規模の事業者が中心で、市内の郊外型商業
地域は近隣地域を含め、全体的に需要は安定的。取引の中心となる価格帯は、土地のみの総額で１，０００～５，００
０万円程度が中心で、これを超える大規模物件は借地とする場合も多く、売買としてはあまり見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業利用が多いが自用物件が中心で、土地価格や高騰する建物価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は
低位に試算された。一方収益価格は、立地業種がやや特徴的な地域であるものの、代替性のある商業地事例を相応に収
集し得ていることから信頼性が高く、繁華性等の重要な要因も適切に考慮されており規範性が高い。よって比準価格を
標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との規準を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福島 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.5]		 [100.0]
100		 58,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業収益はコロナ禍以前の水準を回復するほ
どには戻っていないものの、回復への期待感
はあり、起業支援等の補助金事業も後押しと
なっている。

比較的長期に経営している既存事業者を中心
とする地域で、地域要因に大きな変動はない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福島 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-57		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西40m国道、
南1.8m、角地
準工

(60,200)
b ２４Ｋ６

-10		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m県道、
北6.5m、
二方路
２住居

(60,200)
c ２４Ｋ６

-64		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東10.5m市
道、中間画地
近商

(80,200)
d ２４Ｋ８

-35		 福島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北15m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,778  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
77,162 		 100
[ 121.3]
63,613 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
63,600 
b (　           ) 
62,977  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.2]
69,468 		 100
[ 115.7]
60,041 
60,000 
c (　           ) 
56,338  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
56,620 		 100
[  91.8]
61,678 
61,700 
d (　           ) 
59,832  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
60,191 		 100
[ 113.5]
53,032 
53,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -8.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,000 円／㎡]  



福島 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、再調達原価の適切な把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,775,038 
4,380,420 
12,394,618 
11,322,000 
1,072,618 		 （　0.9722）
1,042,799 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     20,053,827 円　　　　（　     12,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福島 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 423.36 Ｓ2 846.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   1,661 ㎡     31.2 m x   52.2 m  前面道路：市道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階を事務所とする賃貸ビルを想定する。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 階段室等の共用スペースを考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
423.36 
90.0 
381.02 
2,257 
859,962 		 4.0  3,439,848 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
423.36 
90.0 
381.02 
1,806 
688,122 		 4.0  2,752,488 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
846.72 
90.0 
762.04 

1,548,084 		 6,192,336 
0 
⑨年額支払賃料      1,548,084 円　×　12ヶ月　＝　      18,577,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     762.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,577,008 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,857,701 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,719,307 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,192,336 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,731 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,775,038 円　　　　（　        10,099 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ４ＴＹ
　　　　-8		 2,881  
(   2,879) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,940 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,265 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,257 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ４ＴＹ
　　　　-9		 1,788  
(   1,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,987 
c ２４Ｋ７ＴＹ
　　　　-3		 2,435  
(   2,357) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,436 
福島 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 612,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,114,620 円  　　　       18,577,008　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      787,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,560,600 円  　　　　    153,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　本件では計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,380,420 円　（　　　　　　         2,637 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 153,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     846.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0740     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 35 ％　＋　0.0698 ×  35 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,322,000 円  
（　　　　　         6,816 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,775,038 円      
②総費用 4,380,420 円      
③純収益　①－② 12,394,618 円      
④建物等に帰属する純収益 11,322,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,072,618 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,042,799 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          628 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,053,827 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福島 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市吉倉字前田１２番４
 3800000103428-0000
2 　福島市吉倉字前田１３番１
 3800000103431-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考