別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福島 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 5-17 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.
鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 94,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福島市万世町２４番１２
｢万世町４－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事務所、共同
住宅等が混在する商
業地域		 南20m市道 水道、ガス、下水 福島

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗、事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地の東西を連絡し、
中心商業地域との境界にある
幹線道路沿いの商業地域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 福島駅北東方

750m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 立地及び街路条件が良いことから用途の多様性が認められる地域である。中心部は供給が少なく取引は少ないが
、周辺地域ではやや高値の取引が散見されるようになった。地価はやや上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗、事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心商業地域及びその周辺地区であり、需要者の中心は地元企業及び個人事業者である。商業地域として
特筆すべき発展は見られないが、近隣の事業者が従業員用の駐車場として求めたり、市外事業者がマンション敷地とし
て求める場合もあり、高値の取引も散見される。中心商業地域は稀少性から実際に取引に至ることが少ないが、周辺地
区は比較的取引が多く、動きが分かりやすい。取引規模が様々であり、総額での中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法では地理的関係位置が類似し代替競争関係が認められる地域の事例を採用しており、求められた比準価
格は信頼性の高い価格と判断される。建物賃貸を想定し試算された収益価格は低水準となったが、当該地域は駐車場や
マンション敷地等の、異なる収益の考え方に基づく需要も近年は多く、相対的な説得力が低い。したがって、比準価格
を重視して収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福島 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[118.3]		 [100.0]
100		 93,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からは回復途中。中心部では市の補
助事業により賃貸需要が回復傾向。中心部周
辺では中高層マンションや低層賃貸住宅の建
設が散見される。

商業繁華性に特段の変動はない。前面道路の
反対側は市の補助事業の対象地域に含まれる
。


市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変
動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福島 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ８Ｙ

-40		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２４Ｋ７

-8		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２４Ｋ８Ｙ

-27		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東24m国道、
北6.5m、角地
商業

(90,500)
d ２４Ｋ４Ｙ

-59		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西18m県道、
中間画地
準工

(70,200)
e ２４Ｋ４Ｙ

-60		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東9.3m市道
、北3.1m、
角地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,020  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
80,340 		 100
[  86.6]
92,771 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
92,800 
b (　           ) 
83,200  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
87,277 		 100
[  84.7]
103,043 
103,000 
c (　           ) 
91,911  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
92,184 		 100
[  94.0]
98,068 
98,100 
d (　           ) 
68,106  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
76,733 		 100
[  86.6]
88,606 
88,600 
e (　           ) 
41,361  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  63.0]		 100
[  97.9]
68,737 		 100
[  73.6]
93,393 
93,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.6 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,000 円／㎡]  



福島 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,280,110 
1,168,428 
3,111,682 
2,864,120 
247,562 		 （　0.9722）
240,680 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      4,628,462 円　　　　（　     26,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福島 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 101.40 Ｓ2 202.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   176 ㎡      8.8 m x   19.2 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建店舗兼事務所、フロア貸し。地域の現況及び費用対効果を勘案し想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 内階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
101.40 
85.0 
86.19 
2,311 
199,185 		 2.0  398,370 
1.0  199,185 

 2～ 2		 事務所
101.40 
85.0 
86.19 
1,849 
159,365 		 2.0  318,730 
1.0  159,365 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
202.80 
85.0 
172.38 

358,550 		 717,100 
358,550 
⑨年額支払賃料        358,550 円　×　12ヶ月　＝　       4,302,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         324,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,302,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         324,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       462,660 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,163,940 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           717,100 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,454 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          358,550 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         109,716 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,280,110 円　　　　（　        24,319 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ４Ｔ
　　　　-4		 2,686  
(   2,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 78.0]		 100
[145.0]
2,500 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,311 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ４ＴＹ
　　　　-2		 2,560  
(   2,486) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[128.0]
2,353 
c ２４Ｋ５Ｔ
　　　　-1		 1,714  
(   1,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[ 84.0]		 100
[115.0]
2,275 
福島 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 193,000 円  　　　　     38,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 370,128 円  　　　        4,626,600　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      134,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      393,700 円  　　　　     38,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,168,428 円　（　　　　　　         6,639 円／㎡）　　（経費率　　  27.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     202.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,864,120 円  
（　　　　　        16,273 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,280,110 円      
②総費用 1,168,428 円      
③純収益　①－② 3,111,682 円      
④建物等に帰属する純収益 2,864,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 247,562 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 240,680 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,368 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,628,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福島 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市万世町２４番１２
 3800000346635-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福島 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 5-17 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　克之   TEL.
鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 73,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福島市万世町２４番１２
｢万世町４－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 176  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事務所、共同
住宅等が混在する商
業地域		 南20m市道 水道、ガス、下水 福島

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗、事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地を横断する幹線道
路沿いの商業地域。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 福島駅北東方

750m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部の既成商業地域で、緩やかに熟成して行くものと予測する。近隣でマンション建設も見られたが、売地も
少なく今は収束している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福島市内の中心市街地の商業地域であり、特に中心部周辺の商業地域との代替性が高い。需要者は法人や
個人事業者が中心と見られる。当該地域ではマンション建設もみられたが、売地自体が少なく落ち着いている。また、
コロナ一段落により収益回復の業種も見られるが、福島駅東口の中心商業地域では市街地活性化に向けた事業が延期や
事業規模の縮小が報道されている。画地規模が様々なことから、需要の中心となる価格帯は一概に見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、採用した取引事例が周辺類似地域から収集でき、現実の需給動向を反映しており規範性は高い。収益性は
重要な指標であるが、建築時期の古いビルが多く、適切な新築の賃料水準や経費率の把握が難しいことから、収益価格
の精度にはやや限界がある。本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視のうえ、収益価格を比較考量し、さらに
は代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福島 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[118.1]		 [100.0]
100		 94,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナが落ち着き、一部で経済活動の修復が
見られつつある中、昨今の物価高騰や円相場
動向等から、先行き不透明感の介在が払拭し
難い。

中心商業地区の近接部であるが、街路の優位
性が高く、車両通行量は多い。



地域におけるほぼ標準的な画地で、競争力の
程度に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福島 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ８Ｙ

-27		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東24m国道、
北6.5m、角地
商業

(90,500)
b ２４Ｋ８Ｙ

-42		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
西5.5m、角地
近商

(90,300)
c ２４Ｋ３Ｙ

-49		 福島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8.7m市道、
中間画地
商業

(100,522)
d ２４Ｋ５

-6		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m市道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,911  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
92,184 		 100
[  98.0]
94,065 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
94,100 
b (　           ) 
109,678  		 100
[ 130.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
85,351 		 100
[  91.1]
93,689 
93,700 
c (　           ) 
96,686  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
98,136 		 100
[  99.7]
98,431 
98,400 
d (　           ) 
123,134  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
129,615 		 100
[ 138.2]
93,788 
93,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.4 環境　　　　 +49.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,000 円／㎡]  



福島 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,405,344 
1,189,983 
3,215,361 
2,983,850 
231,511 		 （　0.9729）
225,237 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      4,331,481 円　　　　（　     24,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福島 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 112.00 Ｓ2 224.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   176 ㎡      8.8 m x   19.2 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階事務所フロア貸しを想定 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 店舗・事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
112.00 
85.0 
95.20 
2,374 
226,005 		 3.0  678,015 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
112.00 
85.0 
95.20 
1,900 
180,880 		 3.0  542,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
224.00 
85.0 
190.40 

406,885 		 1,220,655 
0 
⑨年額支払賃料        406,885 円　×　12ヶ月　＝　       4,882,620 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     190.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,882,620 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       488,262 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,394,358 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,220,655 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,986 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,405,344 円　　　　（　        25,030 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｔ
　　　　-4		 2,970  
(   2,969) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,700 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,380 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,374 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｔ
　　　　-3		 2,156  
(   2,152) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,396 
c ２４Ｋ３Ｔ
　　　　-7		 1,089  
(   1,059) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 60.0]
2,161 
福島 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 207,500 円  　　　　     41,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 341,783 円  　　　        4,882,620　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      134,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      423,300 円  　　　　     41,500,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,500 円  　　　　     41,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,500 円  　　　　     41,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,189,983 円　（　　　　　　         6,761 円／㎡）　　（経費率　　  27.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9729    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     224.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0666 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,983,850 円  
（　　　　　        16,954 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,405,344 円      
②総費用 1,189,983 円      
③純収益　①－② 3,215,361 円      
④建物等に帰属する純収益 2,983,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 231,511 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 225,237 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,280 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,331,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福島 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市万世町２４番１２
 3800000346635-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考