鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
福島 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 5-13

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　安彦　隆一

TEL.

鑑定評価額

75,900,000 円

１㎡当たりの価格

55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市御山字稲荷田８８番１外				②地積　(㎡)	1,368 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (77,200)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ1	店舗、飲食店、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	東43m国道	水道、下水	福島 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

信夫山トンネルの北側に位置
する古くからの路線商業地域

街

路

４３ｍ国道

交通

施設

福島駅北方

2.5km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線商業地域であるが、信夫山によって中心部と隔てられており、商業核となる店舗の立地が少なく
競合路線商業地域との競争力が低下傾向にある。地価は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,410 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内の幹線道路沿いの商業地域。需要者は地元事業者や沿道型店舗を展開する県内外の法人である。飲
食店等の商況は厳しい状況が続くが、ドラックストアや日用品を扱う店舗の売上げは好調である。市内各所に路線商業
地域が分散立地し地域間競争が激化する中、本地域の市場競争力は弱含みと観察される。定期借地権による用地需要の
定着や需要者層、画地規模等の差異により、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、想定建物の規模、賃料及び空室リスク等の査定が流動的になる可能性があり得られた価格の精度には限界
がある。比準価格は、街路条件や画地規模が類似する商業地の事例から得られた実証性を有する価格である。近隣地域
は自用の店舗が中心で、賃貸経営を目的とする事業者は少なく収益価格の説得力は比準価格に及ばないと思料する。本
件は、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、地域の将来動向等を勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　福島 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     54,200 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の状況が継続しているもののその影
響はが弱まりつつある。路線商業地域ではド
ラックストア等の出店が散見される。

近隣地域内の遊技施設が閉店したが、跡地で
ドラックストアが開店している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

+2.4 ％

３　試算価格算定内訳

福島 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ５ -22	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、北1m、角地		近商 (80,200)
b	２４Ｋ８Ｙ -48	福島市		更地	（　）	不整形	南12m県道、北6.7m、二方路		２住居 (60,200)
c	２４Ｋ１ -57	福島市		更地	（　）	長方形	西40m国道、南1.8m、角地		準工 (60,200)
d	２４Ｋ３ -64	福島市		更地	（　）	ほぼ台形	北22m国道、中間画地		２住居 (60,200)
e	２４Ｋ２Ｙ -15	福島市		更地	（　）	ほぼ台形	北西40m国道、東4m、北12m、三方路		２住居地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,964	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.8]	51,889	100 [ 94.5]	54,909	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,900
b	(　 ) 54,858	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	64,064	100 [ 115.1]	55,659		55,700
c	(　 ) 77,778	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	77,162	100 [ 138.7]	55,632		55,600
d	(　 ) 50,334	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	56,374	100 [ 101.4]	55,596		55,600
e	(　 ) 79,947	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	80,897	100 [ 139.3]	58,074		58,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +43.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,500 円／㎡]

福島 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,618,255	3,050,605	7,567,650	6,952,540	615,110	（　0.9722） 598,010	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	11,500,192 円　　　　（　 8,410 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	520.00	Ｓ1	520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	77 ％	200 ％	200 ％	1,368 ㎡	26.8 m x 51.0 m	前面道路：国道　 43.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	520.00	100.0	520.00	1,886	980,720	3.0	2,942,160
							0.0	0
～

～

～

～

計		520.00	100.0	520.00		980,720		2,942,160
								0

⑨年額支払賃料	980,720 円　×　12ヶ月　＝　 11,768,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,768,640 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,176,864 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,591,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,942,160 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,479 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,618,255 円　　　　（　 7,762 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４Ｋ２Ｔ　　　　-1	1,449 ( 1,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,624	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,891 円/㎡　月額支払賃料（　 1,886 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４Ｋ７ＴＹ　　　　-1	1,781 ( 1,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,875
c	２４Ｋ４Ｔ　　　　-5	1,942 ( 1,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	2,173

福島 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	468,500 円	93,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	823,805 円	11,768,640　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 615,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 955,700 円	93,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,700 円	93,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,700 円	93,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,050,605 円　（　　　　　　 2,230 円／㎡）　　（経費率　　 28.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,952,540 円（　　　　　 5,082 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,618,255 円
②総費用	3,050,605 円
③純収益　①－②	7,567,650 円
④建物等に帰属する純収益	6,952,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	615,110 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	598,010 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,500,192 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,410 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福島 5-13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福島市御山字稲荷田８８番１	3800000553099-0000
2	福島市御山字稲荷田１１４番１	3800000553137-0000
3	福島市御山字稲荷田１１４番２	3800000553138-0000
4	福島市御山字稲荷田８９番１	3800000553101-0000
5	福島市御山字稲荷田８９番２	3800000553102-0000
6	福島市御山字稲荷田９０番１	3800000553103-0000
7	福島市御山字稲荷田９０番２	3800000553104-0000
8	福島市御山字稲荷田９１番１	3800000553105-0000
9	福島市御山字稲荷田９１番３	3800000553107-0000
10	福島市御山字稲荷田９１番４	3800000553108-0000
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
福島 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福島 5-13

福島県

福島第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　忠信

TEL.

鑑定評価額

75,700,000 円

１㎡当たりの価格

55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福島市御山字稲荷田８８番１外				②地積　(㎡)	1,368 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (77,200)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ1	店舗、飲食店、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	東43m国道	水道、下水	福島 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗・事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

信夫山の北側に位置する古く
からの路線商業地域

街

路

４３ｍ国道

交通

施設

福島駅北方

2.5km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

他地区の路線商業地域と比較し集客性の高い店舗の立地が少なく競争力はやや低位とみられる。未利用地が少な
いため更地に潜在的需要は認められるが、現況程度で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の幹線道路沿いの商業地域。需要者は地元事業者や沿道型店舗を展開する県内外の法人である。信夫
山北側の松川河川際に至る短い路線商業地域で他地区の路線商業地域と比べ店舗進出の動きは弱い。既に建物が連担し
ており開発適地が少なく潜在的需要は見込まれるが、相対的な需給は低位に留まっている。近年、定期借地権の活用が
定着化する中、需要者層、画地規模等の差異もあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は街路条件や画地規模を重視し採用した事例から得られた実証性を有する価格である。収益価格は高騰する建
設費により低位に乖離したが、試算過程には想定要素が内在しその精度には限界がある。近隣地域は自用の店舗経営が
中心であり、賃貸経営を前提とした収益価格の説得力は低位に留まる。本件は、比準価格を採用し収益価格は参考に留
め、地域要因の変動状況及び競争力の程度等を勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの５類移行により経済活動が戻り
つつあるが、人手不足の影響や資材価格、人
件費上昇など、景気の先行き不透明感が残っ
たままである。

近隣地域内の店舗跡地にドラックストアーが
開店し集客性が向上している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

+2.0 ％

３　試算価格算定内訳

福島 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ５ -22	福島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、北1m、角地		近商 (80,200)
b	２４Ｋ４Ｙ -54	福島市		建付地	（　）	不整形	南西18m県道、北西8m、北6m、三方路		近商 (90,200)
c	２４Ｋ３ -64	福島市		更地	（　）	ほぼ台形	北22m国道、中間画地		２住居 (60,200)
d	２４Ｋ２Ｙ -15	福島市		更地	（　）	ほぼ台形	北西40m国道、東4m、北12m、三方路		２住居地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,964	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.8]	51,889	100 [ 95.4]	54,391	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,400
b	(　 ) 53,025	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	60,229	100 [ 109.4]	55,054		55,100
c	(　 ) 50,334	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	56,374	100 [ 102.3]	55,107		55,100
d	(　 ) 79,947	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	80,897	100 [ 134.5]	60,146		60,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,300 円／㎡]

福島 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,500,025	2,996,732	7,503,293	6,704,960	798,333	（　0.9729） 776,698	（ 5.3 - 0.1 ） 5.2％
	⑧収益価格	14,936,500 円　　　　（　 10,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福島 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	520.00	Ｓ1	520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	77 ％	200 ％	200 ％	1,368 ㎡	26.8 m x 51.0 m	前面道路：国道　 43.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	520.00	100.0	520.00	1,865	969,800	3.0	2,909,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		520.00	100.0	520.00		969,800		2,909,400
								0

⑨年額支払賃料	969,800 円　×　12ヶ月　＝　 11,637,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,637,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,163,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,473,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,909,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,185 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,500,025 円　　　　（　 7,675 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４Ｋ７ＴＹ　　　　-4	1,766 ( 1,762)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,897	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,865 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４Ｋ４ＴＹ　　　　-9	1,788 ( 1,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,845
c	２４Ｋ７ＴＹ　　　　-9	1,351 ( 1,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,381

福島 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	455,500 円	91,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	814,632 円	11,637,600　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 615,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 929,200 円	91,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,100 円	91,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,996,732 円　（　　　　　　 2,191 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9729

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0724 × 30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,704,960 円（　　　　　 4,901 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,500,025 円
②総費用	2,996,732 円
③純収益　①－②	7,503,293 円
④建物等に帰属する純収益	6,704,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	798,333 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	776,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 568 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,936,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

福島 5-13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	福島市御山字稲荷田８８番１	3800000553099-0000
2	福島市御山字稲荷田１１４番１	3800000553137-0000
3	福島市御山字稲荷田１１４番２	3800000553138-0000
4	福島市御山字稲荷田８９番１	3800000553101-0000
5	福島市御山字稲荷田８９番２	3800000553102-0000
6	福島市御山字稲荷田９０番１	3800000553103-0000
7	福島市御山字稲荷田９０番２	3800000553104-0000
8	福島市御山字稲荷田９１番１	3800000553105-0000
9	福島市御山字稲荷田９１番３	3800000553107-0000
10	福島市御山字稲荷田９１番４	3800000553108-0000
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考