令和6年1月15日　提出 福島 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 5-10 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.

鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市飯坂町字十綱町１番７ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模小売店舗等が 建ち並ぶ温泉街の商 業地域 北東9.5m市道 水道、ガス、下水 飯坂温泉 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 飯坂温泉駅に近い旧来からの 商業地域 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 飯坂温泉駅西方 90m 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナの影響については、安定的な回復が見られる。しかし、年代別、地方別での関心の程度は異なると思 料され、また、諸物価高の経済への影響は無視できない。地価はまだ弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市郊外及び周辺市町の商業地域及び混在地域であり、地理的にやや孤立していることから、特に飯坂 地区内の地域との代替性が高い。需要者の中心は地縁性を有する個人事業者や観光業を営む法人であり、飯坂温泉街で は廃屋の取り壊し等により景観の良化が窺え、また、観光客入込数は回復傾向にあるが、目立つ新規参入は見られない 。取引が少なく、旅館等の敷地もあることから規模が様々であり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 経済圏の中心から距離があり商業地の取引が相対的に少ないことから、取引事例比較法では、やや広域的に事例を採用 し試算したが、繁華性や商業規模、地域特性に留意したうえで比較検討が適切と判断される事例を採用したものであり 、求められた比準価格は、地域の特性等を適切に反映した実証的な価格と言える。収益還元法も試算したが、経済合理 性が見出せなかった。よって、比準価格を標準に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 5-15                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [138.3] [100.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナに対する社会的関心は大分薄れた が、長期休暇時期には感染者数が増加する傾 向は見られ、経済的には未だ尾を引いている と見られる。 飯坂温泉の観光客入込数は回復傾向にあるが 、コロナ禍前の水準までは回復しておらず、 周辺地域を含め取引は少ない。 市場競争力は普通で、個別的要因に特段の変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％