別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福島 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 5-8 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　金子　克之   TEL.
鑑定評価額 9,880,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福島市新町７３番１３
｢新町３－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1:3		 店舗

Ｓ3		 中低層の店舗ビルが
建ち並ぶ既成商業地
域		 北7.8m市道 水道、ガス、下水 福島

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 飲食ビルのほか駐車場も多い
既成商業地域。		 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 福島駅北東方

900m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 福島駅からやや離れた既成商業地域であるが、核となる商業施設はなく商繁華性に乏しい。駐車場地にマンショ
ン建築が見られるが、売地が出れば需要はあるため、地価は微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福島駅東口の駅前中心商業街区を補完する商業地域の範囲と見込まれる。当該地域は空店舗も散見される
繁華性・客足の流動性にやや劣る商業街区である。当該地域では売物件自体が少ないが、マンション用地需要は比較的
安定しており、地価は微増傾向となっている。取引価格や規模は様々なうえ、借地も見られ中心価格帯を見い出すこと
は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、採用した取引事例が周辺類似地域から収集でき、現実の需給動向を反映しており規範性は高い。収益性は
重要な指標であるが、建築時期の古いビルが多く、適切な新築の賃料水準や経費率の把握が難しいことから、収益価格
の精度にはやや限界がある。本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視のうえ、収益価格を比較考量し、さらに
は代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福島 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[125.5]		 [100.0]
100		 88,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナが落ち着き、一部で経済活動の修復が
見られつつある中、昨今の物価高騰や円相場
動向等から、先行き不透明感の介在が払拭し
難い。

駐車場地にマンション建築も見られたが、売
地自体少なく、不動産市況は落ち着いている
が、潜在的には安定した需要があるものと見
られる。

地域におけるほぼ標準的な画地で、競争力の
程度に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福島 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ８Ｙ

-37		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5m市道、
中間画地
商業

(100,300)
b ２４Ｋ８Ｙ

-24		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16m市道、
中間画地
商業

(90,500)
c ２４Ｋ８Ｙ

-66		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.8m市道、
中間画地
商業

(90,468)
d ２４Ｋ３Ｙ

-50		 福島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8.6m市道、
東3m、角地
商業

(90,400)
e ２４Ｋ５

-19		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
北3.5m、角地
商業

(80,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,588  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
110,108 		 100
[ 120.5]
91,376 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
91,400 
b (　           ) 
106,615  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
108,961 		 100
[ 119.8]
90,952 
91,000 
c (　           ) 
90,902  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
94,447 		 100
[ 104.9]
90,035 
90,000 
d (　           ) 
103,881  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.9]
114,833 		 100
[ 128.8]
89,156 
89,200 
e (　           ) 
54,683  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
54,683 		 100
[  62.4]
87,633 
87,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,000 円／㎡]  



福島 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,814,605 
455,472 
1,359,133 
1,098,160 
260,973 		 （　0.9722）
253,718 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      4,879,192 円　　　　（　     44,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福島 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 80.00 Ｓ1 80.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   111 ㎡      6.2 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 市場における築浅テナント物件の階層等を考慮して、平家建て店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
100.0 
80.00 
2,095 
167,600 		 3.0  502,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
80.00 
100.0 
80.00 

167,600 		 502,800 
0 
⑨年額支払賃料        167,600 円　×　12ヶ月　＝　       2,011,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保済み  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,011,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       201,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,810,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           502,800 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,525 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,814,605 円　　　　（　        16,348 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ５Ｔ
　　　　-1		 1,714  
(   1,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,899 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,095 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｔ
　　　　-1		 1,585  
(   1,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,981 
c ２４Ｋ３ＴＹ
　　　　-1		 2,274  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,394 
福島 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 74,000 円  　　　　     14,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 120,672 円  　　　        2,011,200　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       80,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      150,900 円  　　　　     14,800,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        14,800 円  　　　　     14,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,800 円  　　　　     14,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         455,472 円　（　　　　　　         4,103 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,098,160 円  
（　　　　　         9,893 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,814,605 円      
②総費用 455,472 円      
③純収益　①－② 1,359,133 円      
④建物等に帰属する純収益 1,098,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 260,973 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 253,718 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,286 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,879,192 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福島 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市新町７３番１３
 3800000333362-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福島 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 5-8 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.
鑑定評価額 9,760,000 円  １㎡当たりの価格 87,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福島市新町７３番１３
｢新町３－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(90,500)

1:3		 店舗

Ｓ3		 中低層の店舗ビルが
建ち並ぶ既成商業地
域		 北7.8m市道 水道、ガス、下水 福島

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 飲食店、小売店等が混在する
ほか駐車場も見られる既成商
業地域		 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 福島駅北東方

900m		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店が多い中央通り沿いに位置することから、コロナ禍には負の影響を受けたが、今後は客足の回復が予想さ
れる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福島市中心市街地の商業地域一円であり、飲食店が多い地域との代替性が強い。主たる需要者は資金力の
ある個人事業者等である。近隣地域周辺は飲食店が多いことからコロナ禍では大きく影響を受けたエリアであるが、徐
々に客足は回復が見られており、駐車場を中心に不動産需要も堅調である。規模や類型等により取引価格は一様ではな
いため取引の中心となる価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、近隣地域の地価水準を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は建築費等が上昇する中で投資額に
即応する賃料収受が困難であるため低位に求められた。売買市場では、中古の賃貸ビルについては収益性に着目した取
引も見られるが、賃貸経営を目的とする更地取引はほとんど見受けられない。よって、本件では比準価格を重視し、収
益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福島 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[127.5]		 [100.0]
100		 86,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福島駅東口地区では、再開発事業等の活性材
料により不動産需要は回復傾向にある。



コロナ禍により落ち込んだ客足の減少は回復
しつつあるが、生活スタイルの定着もあり、
完全回復には時間を要するものと思われる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福島 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ８Ｙ

-28		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
b ２４Ｋ８Ｙ

-39		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8.7m市道、
中間画地
商業

(100,500)
c ２４Ｋ８Ｙ

-24		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16m市道、
中間画地
商業

(90,500)
d ２４Ｋ４Ｙ

-60		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東9.3m市道
、北3.1m、
角地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,982  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
96,612 		 100
[ 108.8]
88,798 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,800 
b (　           ) 
85,616  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
108,946 		 100
[ 124.8]
87,296 
87,300 
c (　           ) 
106,615  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
108,961 		 100
[ 123.0]
88,586 
88,600 
d (　           ) 
41,361  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  63.0]		 100
[  97.9]
68,737 		 100
[  78.3]
87,787 
87,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     87,900 円／㎡]  



福島 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,642,727 
436,142 
1,206,585 
1,001,700 
204,885 		 （　0.9722）
199,189 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      3,830,558 円　　　　（　     34,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福島 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 75.00 Ｓ1 75.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   500 ％   500 ％   111 ㎡      6.2 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建ての店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
100.0 
75.00 
2,023 
151,725 		 3.0  455,175 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
75.00 
100.0 
75.00 

151,725 		 455,175 
0 
⑨年額支払賃料        151,725 円　×　12ヶ月　＝　       1,820,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      75.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,820,700 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       182,070 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,638,630 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           455,175 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,097 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,642,727 円　　　　（　        14,799 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｔ
　　　　-3		 2,156  
(   2,152) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
2,063 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,028 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,023 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ７Ｔ
　　　　-7		 2,156  
(   2,152) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]
2,023 
c ２４Ｋ５Ｔ
　　　　-2		 2,045  
(   2,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,999 
福島 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 67,500 円  　　　　     13,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 109,242 円  　　　        1,820,700　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      137,700 円  　　　　     13,500,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,000 円  　　　　     13,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        13,500 円  　　　　     13,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         436,142 円　（　　　　　　         3,929 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　      75.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,001,700 円  
（　　　　　         9,024 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,642,727 円      
②総費用 436,142 円      
③純収益　①－② 1,206,585 円      
④建物等に帰属する純収益 1,001,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 204,885 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 199,189 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,794 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,830,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福島 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市新町７３番１３
 3800000333362-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考