別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福島 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 5-7 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　河谷　元   TEL.
鑑定評価額 6,190,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福島市五月町３９番２１
｢五月町２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 76  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗

Ｓ3		 中低層の小売店舗等
が建ち並ぶ既成商業
地域		 北8.7m市道 水道、ガス、下水 福島

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模の店舗併用住宅が多い
既存の商業街区		 街

路		 ８．７ｍ市道 交通

施設		 福島駅南方

350m		 法令

規制		 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性は高くない一方で駅には比較的近く、将来的には住宅地化の傾向となるものと予測。商業支援の補助金事
業等の政策もあって売りに出される物件は少なく、地価はいま暫くは小幅ながら上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 小規模店舗や併用店舗を中心とする既成商業街区で、中心駅への接近性と比して繁華性はやや低位な地域である。同一
需給圏は福島市内の商業地域、商住混在地域に加え、住宅地化の傾向から福島駅から徒歩圏であれば住宅地域との代替
競争関係も成立しており、この範囲が同一需給圏。需要者の中心は地縁性のある小規模事業者や個人であり、大規模事
業者によるまとまった不動産投資は少ない。取引の中心となる価格帯は、取引規模が様々のため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の小規模店舗や住居併用店舗が商業利用の中心であり、賃貸に不向きな物件も多く賃貸の市場としての成熟の程度
が低いため収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、繁華性や商業・住居混在の程度等の差異によって価格水準
が大きく変化する商住混在地域であるところ、類似性の高い事例を相応に収集し得たことから規範性が認められる。よ
って比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との規準を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福島 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[136.3]		 [100.0]
100		 81,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業収益はコロナ禍前の水準を回復するほど
には戻っていないが、回復への期待感はあり
、商店街支援事業等の補助金制度も後押しと
なっている。

前面街路の拡幅事業が進むものの、駅東口の
再開発事業が資材価格高騰により計画見直し
を余儀なくされており、活性化への期待感が
失われている。

画地規模が小さく、新規需要が拡大傾向にあ
る中でも選好性はやや厳しい。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福島 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-50		 福島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東5.5m市道
、中間画地
工業

(70,200)
b ２４Ｋ２

-28		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.5m市道、
北3.4m、角地
１住居

(70,200)
c ２４Ｋ６Ｙ

-4		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.7m市道、
西3.9m、角地
近商

(90,200)
d ２４Ｋ６Ｙ

-5		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東13m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e ２４Ｋ８

-30		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m県道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,569  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
62,632 		 100
[  73.4]
85,330 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
85,300 
b (　           ) 
59,621  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
60,586 		 100
[  83.0]
72,995 
73,000 
c (　           ) 
92,500  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
90,973 		 100
[  99.2]
91,707 
91,700 
d (　           ) 
116,088  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
117,365 		 100
[ 128.6]
91,264 
91,300 
e (　           ) 
77,534  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
76,394 		 100
[  88.7]
86,126 
86,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,500 円／㎡]  



福島 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、再調達原価の適切な把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,103,910 
280,010 
823,900 
704,640 
119,260 		 （　0.9722）
115,945 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      2,229,712 円　　　　（　     29,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福島 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 50.40 Ｓ1 50.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   76 ㎡      5.3 m x   14.2 m  前面道路：市道     　   8.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建一棟貸しの貸店舗を想定する。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため共用スペース等は不要。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.40 
100.0 
50.40 
2,023 
101,959 		 3.0  305,877 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
50.40 
100.0 
50.40 

101,959 		 305,877 
0 
⑨年額支払賃料        101,959 円　×　12ヶ月　＝　       1,223,508 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      50.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,223,508 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       122,351 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,101,157 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           305,877 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,753 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,103,910 円　　　　（　        14,525 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３ＴＹ
　　　　-1		 2,274  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,977 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,028 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,023 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３ＴＹ
　　　　-3		 2,429  
(   2,424) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,984 
c ２４Ｋ７Ｔ
　　　　-5		 2,123  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]
2,365 
福島 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 38,400 円  　　　　      9,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 73,410 円  　　　        1,223,508　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　       97,900 円  　　　　      9,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料         9,600 円  　　　　      9,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金         9,600 円  　　　　      9,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　本件では計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         280,010 円　（　　　　　　         3,684 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 9,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　      50.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0698 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 704,640 円  
（　　　　　         9,272 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,103,910 円      
②総費用 280,010 円      
③純収益　①－② 823,900 円      
④建物等に帰属する純収益 704,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 119,260 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 115,945 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,526 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,229,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福島 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市五月町３９番２１
 3800000331238-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福島 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 5-7 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大河内　敏文   TEL.
鑑定評価額 6,230,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福島市五月町３９番２１
｢五月町２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 76  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2.5		 店舗

Ｓ3		 中低層の小売店舗等
が建ち並ぶ既成商業
地域		 北8.7m市道 水道、ガス、下水 福島

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 福島駅に近い旧来からの小売
店舗を主とした商業地域		 街

路		 ８．７ｍ市道 交通

施設		 福島駅南方

350m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地の旧来からの商業地域で、今後も現状を維持して推移するものと予測する。福島駅から近く周辺での
街路整備や近年の複合施設の建設を勘案すると、暫く若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福島市内の中心市街地の商業地域であり、特に中心部周辺の商業地域との代替性が高い。需要者は市内に
地縁性を有する法人や個人事業者が中心である。飲食店を中心に見られていた新型コロナの影響も緩和の傾向にある。
また、駅東口の中心商業地域での市街地活性化に向けた事業継続、本地域での街路整備事業の進捗の動きが見られる。
画地規模がまちまちなことから、需要の中心となる価格帯は一概に見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸物件は建築時期の古いビルが多く適切な賃料水準の把握に限度があり、収益価格の説得力は相対的に低い。また、
昨今の建築費高騰により収益価格は低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の中心市街地に位置する商業地域から
信頼性のある取引事例を採用して試算ができた。よって、商業地域の市場動向を反映して実証的な比準価格を重視し、
収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福島 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    108,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[135.3]		 [100.0]
100		 82,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費が緩やかに持ち直している等、新型
コロナによる影響は緩和しており、市内全般
的に商業地域の地価も回復傾向が見られる。


福島駅と県庁を連絡する道路沿いで、街路拡
幅整備も進捗していることから、優位性は比
較的安定している。


個別的要因に特段の変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福島 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ８

-30		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４Ｋ８Ｙ

-40		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２４Ｋ７

-8		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２４Ｋ６Ｙ

-4		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.7m市道、
西3.9m、角地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,534  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
76,394 		 100
[  93.7]
81,530 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
81,500 
b (　           ) 
80,020  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
80,340 		 100
[  98.0]
81,980 
82,000 
c (　           ) 
83,200  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
87,277 		 100
[ 105.9]
82,415 
82,400 
d (　           ) 
92,500  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
90,973 		 100
[  99.2]
91,707 
91,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,000 円／㎡]  



福島 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,175,130 
312,471 
862,659 
734,580 
128,079 		 （　0.9722）
124,518 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      2,394,577 円　　　　（　     31,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福島 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 50.60 Ｓ1 50.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   76 ㎡      5.3 m x   14.2 m  前面道路：市道     　   8.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗一棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.60 
100.0 
50.60 
2,145 
108,537 		 3.0  325,611 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
50.60 
100.0 
50.60 

108,537 		 325,611 
0 
⑨年額支払賃料        108,537 円　×　12ヶ月　＝　       1,302,444 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      50.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,302,444 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       130,244 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,172,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           325,611 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,930 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,175,130 円　　　　（　        15,462 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ５Ｔ
　　　　-2		 2,045  
(   2,045) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,290 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,145 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ５Ｔ
　　　　-1		 1,714  
(   1,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,919 
c ２４Ｋ４ＴＹ
　　　　-3		 1,982  
(   1,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,086 
福島 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 49,500 円  　　　　      9,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,171 円  　　　        1,302,444　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      100,900 円  　　　　      9,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料         9,900 円  　　　　      9,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金         9,900 円  　　　　      9,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         312,471 円　（　　　　　　         4,111 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 9,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　      50.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 734,580 円  
（　　　　　         9,666 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,175,130 円      
②総費用 312,471 円      
③純収益　①－② 862,659 円      
④建物等に帰属する純収益 734,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 128,079 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 124,518 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,638 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,394,577 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福島 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市五月町３９番２１
 3800000331238-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考