別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福島 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 5-5 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.
鑑定評価額 79,100,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福島市大森字北島１番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 郊外型店舗等が建ち
並ぶ国道沿いの路線
商業地域		 南25m国道、西側道 水道、下水 福島

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 福島西ＩＣから市中心部への
経路沿いの路線商業地域		 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 福島駅南西方

2.6km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化調整区域のエリアが多い国道１１５号沿いにあって、市街化区域内の近隣地域の希少性は比較的高く、今
後暫くは現況を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福島市内の郊外路線商業地域の一帯であり、特に福島駅西口から福島西ＩＣと続くエリアと代替性が強い
。主たる需要者は中堅法人が想定される。周辺では商業エリアの不動産取引は少ないが、豊富な車両交通量を維持して
いるためテナントの定着率は比較的安定しており、土地需要も堅調である。規模や類型等により取引価格は一様ではな
いため取引の中心となる価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 路線商業地域であるが賃貸は市場としての成熟の程度が低く、土地価格と比較して賃料水準が割安であるほか、建築費
の高騰もあって収益価格は低位に試算された。一方比準価格は、繁華性、集客力等、商業地の取引において重視される
観点からの地域格差率、標準化補正率の査定を行って試算しており、説得力を有すると判断した。よって比準価格を標
準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福島 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.9]		 [102.0]
100		 63,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅前の中心商業地域に比べ郊外路線商業地域
は商況やテナントの張り付きは安定しており
、土地需要は堅調を維持して推移している。


車両交通量の豊富な路線商業地域であり、地
域要因に大きな変動は見受けられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福島 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ８Ｙ

-48		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m県道、
北6.7m、
二方路
２住居

(60,200)
b ２４Ｋ８

-35		 福島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北15m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ２４Ｋ８Ｙ

-36		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西13m県道、
北東8.2m、
北西6.7m、
三方路
１住居

(70,200)
d ２４Ｋ８Ｙ

-8		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南22m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
e ２４Ｋ８Ｙ

-57		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 接面道路無市
道、無道路地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,858  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.4]
64,064 		 100
[ 102.5]
62,501 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
63,800 
b (　           ) 
59,832  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
60,191 		 100
[  97.2]
61,925 
63,200 
c (　           ) 
55,336  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
61,346 		 100
[  95.5]
64,237 
65,500 
d (　           ) 
60,633  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
62,331 		 100
[  98.0]
63,603 
64,900 
e (　           ) 
69,558  		 100
[ 130.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
60,046 		 100
[  98.1]
61,209 
62,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 限定価格

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,500 円／㎡]  



福島 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,292,309 
2,155,542 
5,136,767 
4,162,620 
974,147 		 （　0.9453）
920,861 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     17,708,865 円　　　　（　     14,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福島 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 330.00 Ｓ1 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,246 ㎡     38.5 m x   31.5 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ロードサイドの平家建店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 シングルテナントを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
100.0 
330.00 
2,041 
673,530 		 3.0  2,020,590 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
100.0 
330.00 

673,530 		 2,020,590 
0 
⑨年額支払賃料        673,530 円　×　12ヶ月　＝　       8,082,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,082,360 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       808,236 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,274,124 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,020,590 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,185 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,292,309 円　　　　（　         5,853 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ６Ｔ
　　　　-3		 1,942  
(   1,937) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,044 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,046 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,041 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ７ＴＹ
　　　　-3		 2,435  
(   2,357) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[108.0]		 100
[115.0]
2,108 
c ２４Ｋ３ＴＹ
　　　　-7		 1,414  
(   1,375) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,985 
福島 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 280,500 円  　　　　     56,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 484,942 円  　　　        8,082,360　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      649,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      572,200 円  　　　　     56,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       112,200 円  　　　　     56,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,100 円  　　　　     56,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,155,542 円　（　　　　　　         1,730 円／㎡）　　（経費率　　  29.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9453    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,162,620 円  
（　　　　　         3,341 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,292,309 円      
②総費用 2,155,542 円      
③純収益　①－② 5,136,767 円      
④建物等に帰属する純収益 4,162,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 974,147 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 920,861 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          739 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,708,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福島 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市大森字北島１番１
 3800000291732-0000
2 　福島市方木田字水持代３番３
 3800000317098-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
福島 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福島 5-5 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　卓也   TEL.
鑑定評価額 78,500,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福島市大森字北島１番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 郊外型店舗等が建ち
並ぶ国道沿いの路線
商業地域		 南25m国道、西側道 水道、下水 福島

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 福島市南西部に位置する国道
沿いの路線商業地域		 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 福島駅南西方

2.6km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した商業地域であり、目立つ店舗の入れ替え等は見られない。背後住宅地域の需要が堅調で熟成が進捗中で
あり、やや広いエリアとしては発展性を有すると思料される。地価はやや上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福島市郊外の幹線道路沿いの路線商業地域、及び商業適地が見られる地域である。需要者は地元事業者や
広域的に営業展開する市外の事業者である。幹線道路沿いは稀少性ゆえに借地も多く、売買市場では供給が少なく、背
後住宅地域に比べ取引が少ない。地域により入れ替えの頻度に差があるが、長期間の更地または空室はあまり見られな
い。ドラッグストア需要が堅調と見られ、客足も良いと見られる。規模等の個別性が強く、中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性が認められる幹線道路沿いに存する商業地域の事例を採用しており、地域の特性等を適切に反映し
た実証的な価格と言える。収益価格は低水準となったが、当該地域における更地の取得目的は、自己の営業用にやや大
型の店舗を建設することが通常と認められる地域であり、賃貸想定での収益試算は参考にはなれど説得力は低い。よっ
て、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福島 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.9]		 [102.0]
100		 62,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇が続き商業経営は厳しい状況だが、
郊外商業地域の新型コロナの影響はコロナ禍
最盛期でも比較的小さく、また、現在は回復
期にある。

高速道路ＩＣ、西道路、国道４号を繋ぐ国道
沿いであり、安定した顧客流動が期待できる
。背後住宅地域の熟成が進捗中であり、安定
的と見られる。

角地であるため市場競争力がやや優れた状態
で、特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福島 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３

-64		 福島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北22m国道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２４Ｋ４Ｙ

-107		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9m県道、
南10m、
北4.5m、
三方路
近商

(90,200)
c ２４Ｋ２Ｙ

-10		 福島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
北5.5m、角地
準工

(60,200)
d ２４Ｋ８

-35		 福島市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北15m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,334  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
56,374 		 100
[  91.8]
61,410 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
62,600 
b (　           ) 
65,233  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
65,489 		 100
[ 107.6]
60,863 
62,100 
c (　           ) 
47,911  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
46,972 		 100
[  76.1]
61,724 
63,000 
d (　           ) 
59,832  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
60,191 		 100
[  96.2]
62,569 
63,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.4 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,000 円／㎡]  



福島 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,228,718 
2,499,010 
6,729,708 
5,902,120 
827,588 		 （　0.9722）
804,581 		 （  5.3 -  0.1 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     15,472,712 円　　　　（　     12,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福島 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,246 ㎡     38.5 m x   31.5 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建店舗、１棟貸し。地域の現況及び費用対効果を勘案し想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平家建のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
1,853 
833,850 		 3.0  2,501,550 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

833,850 		 2,501,550 
0 
⑨年額支払賃料        833,850 円　×　12ヶ月　＝　      10,006,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,006,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       800,496 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,205,704 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,501,550 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,014 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,228,718 円　　　　（　         7,407 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ７ＴＹ
　　　　-3		 2,435  
(   2,357) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[130.0]		 100
[130.0]
1,847 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,910 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,853 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ１Ｔ
　　　　-1		 1,061  
(   1,029) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
1,826 
c ２４Ｋ４ＴＹ
　　　　-9		 1,788  
(   1,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,048 
福島 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 394,000 円  　　　　     78,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 500,310 円  　　　       10,006,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      643,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      803,700 円  　　　　     78,800,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,800 円  　　　　     78,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,800 円  　　　　     78,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,499,010 円　（　　　　　　         2,006 円／㎡）　　（経費率　　  27.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 35 ％　＋　0.0724 ×  35 ％　＋ 0.0977 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,902,120 円  
（　　　　　         4,737 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,228,718 円      
②総費用 2,499,010 円      
③純収益　①－② 6,729,708 円      
④建物等に帰属する純収益 5,902,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 827,588 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 804,581 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          646 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,472,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福島 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福島市大森字北島１番１
 3800000291732-0000
2 　福島市方木田字水持代３番３
 3800000317098-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考