令和6年1月15日　提出 福島 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福島 5-3 福島県 福島第１ 氏名  不動産鑑定士　二瓶　直之   TEL.

鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 80,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福島市中町３１番２外 ｢中町６－２８｣ ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 防火 （その他） (100,400) 1:2 店舗兼事務所 ＳＲＣ6 中低層の事務所ビル 、店舗等が混在する 商業地域 西12m市道 水道、ガス、下水 福島 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心商業地域に隣接する、旧 国道沿いの商業地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 福島駅南東方 600m 法令 規制 商業 (100,400) 防火  ⑤地域要因の将 　来予測 かつては小売店舗等が建ち並ぶ地域であったが、郊外の大型商業施設への顧客の流出により、アパート等の居住 用建物の混在度も上昇しつつある。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福島市中心市街地の商業地域一円であり、特に中心よりも外縁部の商業エリアと代替性が強い。主な需要 者は市内の法人や個人事業者である。福島駅前では再開発事業が進行しているほか、ビジネスホテルの建設等が見受け られるが、近隣地域周辺では特段の変化は少なく、店舗を解体した後にアパート等の居住用建物が建築される例が散見 される。規模や類型等により取引価格は一様ではないため取引の中心となる価格帯は見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格牽連性の強い福島駅東口地区の取引事例を中心に求めたもので信頼性が高い。一方、収益価格は建物の 建築費高騰に賃料が追い付かずマイナスとなったため試算できなかった。本件では、比準価格は市場の需給動向を適正 に反映していることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福島 5-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [138.6] [100.0] 100 79,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福島駅東口地区では、再開発事業等の活性材 料により不動産需要は回復傾向にある。 近年は店舗数は減少傾向にあり、マンション 等の居住用建物や駐車場の割合が増加傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％